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內容來自sina新聞
綠城集團2012年業績發佈會實錄
新浪樂居深度報道記者 餘舒虹/文
以下是綠城集團2012年度業績發佈會實錄。
采訪實錄：
記者：綠城今年新增的可售房源面積大約是391萬平米，如果按43%的去化率來說能賣出150多萬平米，這與去年的銷售面積相比有明顯的減少。綠城今年的銷售目標與去年持平，那麼，是想通過增加去化率的形式來達成？還是說有一些沒有在計劃內的土地也可能在今年銷售？
行政總裁壽柏年：391萬平米是指2013年新增的，不包括我們2012年尚未賣掉的，這兩塊加起來我們今年的可售房源面積差不多有600萬平米，按照2萬的均價來算大約是1200億。而今年我們的目標銷售額為550億，和去年的去化率差不多。我們希望能做的更好一些，但適當的低一些也沒什麼壞處。
記者：大傢都很關心綠城與融創在上海90億合作的這個項目，請問90億的這個數目現在有沒有定下來？另外綠城現在資金不是特別充裕的情況下，90億的資金如何來支付？這個項目商業的部分比較多，請問綠城有沒有興趣引入合作夥伴九龍倉在商業這一塊進行合作？
行政總裁壽柏年：最近我們公佈瞭，在上海黃浦江的江心地塊我們有機會收購一塊地。目前還是一個框架協議，我們希望在未來的一個月能夠完成協議的簽訂。這塊地大約有45萬平方米，其中20萬平方米是已經建成的現房，因此90億的總價應該算是挺合理的一個價錢。
這個項目我們和融創各自是按50%的比重來投資，同時，我們會聯合組建一傢公司，由這傢公司來收納股份和承擔這個項目接下來的開發。這90億的資金，除瞭由我們已有的資金來解決以外，主要會通過銀行對並購行為的貸款。由於部分已經是現房，銀行對這個項目也非常感興趣，因此可以理解為相當大部分的資金會通過銀行貸款來解決。另外，我們和融創合作的平臺公司，由於去年有10個項目合作，今年會產生大量現金。這個平臺公司的現金流也會用來支持這個項目。因此，真正需要動用到綠城內部資源的部分並不太大。當然，這個還有賴於我們合約的簽訂以及在此基礎上與銀行的合作。我們的預期還是樂觀的。
商業地產方面主要是兩棟寫字樓，其中一棟已經完工並租滿瞭。這個項目的決策是經過公司的投資委員會決議的，九龍倉也瞭解並支持我們的項目。由於並沒有特別大的商業地產，我們並沒有和九龍倉探討過和他們合作的問題。
記者：年中的時候公司曾經說過還有25億的資產準備出售，不知道未來綠城資產處理的計劃是不是已經完成？
行政總裁壽柏年：公司去年2胎房貸繳款年限缺錢急用哪裡借錢處理瞭不少資產，一方面幫助我們解決瞭資金的困難，另外我們也有瞭新的合作夥伴。今年綠城已經不再需要為瞭資金去處置資產瞭，但是我們還是會找機會調整公司的項目儲備結構，對那些去化率比較長的、資產比較重、回收比較難的，我們會策略性的找合作夥伴轉讓一部分股份，使我們的資產更輕一些，資金周轉更快一些，使我們能夠有錢去看新的地。這是一種正常的經濟行為，就像大傢拋掉一部分股票再買進一部分股票一樣，但是沒有具體的目標和必須完成的計劃。
記者：去年綠城的派息比2010年增加瞭四成多，綠城未來的派息政策是怎樣的？借貸2胎任何問題免費諮詢
行政總裁壽柏年：總的來說公司認為應該給股東比較高的派息分配，綠城在上市的最初幾年是每年拿一半的錢出來分紅。但是，一方面要讓股東有比較高的派息率，拿到比較好的短期回報，另一方面也要使公司的財務穩健，使公司有長遠的回報，要在這兩者之間找到一個平衡點。今年我們的派息確實不算高，因為我們的財務狀況不是特別好。我們希望能在今年的基礎上再把派息的比例提高一些。當然，我們也比較瞭在內地和香港上市的房產股，以及香港同行裡已經披露年報的這些上市股，我們的股息率還是比較高的，我們希望能再高一些。
土建融屏東三地門土建融記者：截至去年年底，綠城一共有96個土地儲備項目，其中合作的比例高達54%。未來公司會不會進一步加大合作項目的比重？理想的合作比例大概是在什麼水平？
行政總裁壽柏年：綠城會堅定不移的走合作的道路，因為我們要走輕資產的策略。自己沒錢，怎麼辦呢？去和有錢、有地的公司合作。我們拿什麼去合作？我們的品牌、我們的管理。公司自己的錢在控制負債率的情況下每年的發展是有限的，按這樣的速度公司的發展會太緩慢，所以我們不能光靠自己資金的資源，我們還要靠品牌和管理的資源去和別人合作。我們的合作策略是必須的，但是比例到多少倒沒有具體定過，隨緣吧。
記者：輕資產的模式是指以物業管理和社區服務為重心的意思嗎？
行政總裁壽柏年：我們所說的"輕資產"主要是指，我們出品牌和團隊，從產品定位、規劃設計到產品售出全過程由我們來提供服務，然後我們索取管理費和部分獎金。這個模式類似於酒店管理公司。關於物業管理，在不上市的版塊裡，綠城物業管理公司目前是全國規模第二、服務質量第一的物業管理公司。我們通過物業管理公司和上市公司結合推行我們的園區服務體系。但是這個我們並不看做是輕資產管理的模式，因為物業這個行業本身就是拿管理費的。我們希望我們的服務能夠提高產品的附加值，使客戶能夠持續享受到我們的服務。
記者：綠城曾提到有和基金和資產管理公司接觸，請問這方面有什麼計劃？
行政總裁壽柏年：我們通過品牌和管理輸出的服務對象也有很大機會是房地產基金和資產管理公司。這方面我們也註意到，隨著中國的保險資金以及資產管理工作的范圍拓寬，許多基金也在尋找合作夥伴，我們可能是他們首選的合作夥伴之一，我們也有可能和他們合作一起來做資產管理工作，來賺取管理費、服務費和獎金。這是公司今後募集資金很重要的一個選擇。我們現在在這方面還沒有做出什麼成績，以後有機會一定會報告給大傢。
記者：產品多元化是綠城今年的一個主要目標，請問具體有什麼計劃？
行政總裁壽柏年：產品多元化的基礎是要堅持產品和服務的品質。當我們在一線、二線、三線、四線、東部沿海、中西部城市進行項目的開發時，我們面對的是不同購買能力的客戶群。以往我們會用同樣的產品服務於他們，由於他們的購買力等方面的限制，有些地方銷售的不是很好。因此，產品多元化就是針對不同購買能力的客戶群，在堅持產品和服務的品質的前提下，要使我們的產品更加豐富，更加適合客戶的需求，以此來提高市場的銷售。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/21181974732.shtml
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