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內容來自sina新聞
2015樓市步入新常態:地方將加速推出更多救市政策
??2015樓市在躁動中步入“新常態”
??2014年末，一直處於頹勢的房地產市場出現瞭一陣躁動：CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發性增長，被哪間銀行信貸比較好過二胎年息外界認為本輪房地產行業調整築底結束。但也有業內人士指出，此次上升隻是因部分特殊原因造成，並不能看做完成築底。
??不管築底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之後，進入一個相對平靜的新常態，在這種新常態之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演松綁的故事，房地產企業的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場也將在全面分化中進入中速增長。同時，二三線城市房地產市場風險將明顯上升。
??政策恢復常態忙松綁
??2014年，房地產政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其餘全面解除。值得註意的是，去年年底召開的全國住房和城鄉建設系統工作會更加確定瞭政策“空擋”，首次在2015年重點工作中，也是8年來首次未提“房地產調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。
??但值得註意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。
??中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續推出救市政策。”
??的確，在2014最後一天，北京就發佈從2015年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬元。這意味著，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十餘萬。
??民間二胎利息任何問題免費諮詢業內人士認為，這是一線城市首個明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開瞭口子。
??事實上，中央在市場繼續下探的背景下，早已開始有瞭動作。2014年9月30日央行發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實行“認貸不認房”，不再以傢庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買傢庭隻要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯合下發的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今後職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣佈，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
??與此同時，地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。
??原華遠地產任志強認為，地方政府財政在短時間內難以擺脫對房地產的依賴，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產上遊，傢電、傢裝、建材等是房地產下遊，相關40個行業中在房地產下滑中都處於下滑趨勢。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產的下滑，大約影響瞭GDP至少0.3個百分點。”
??房企抓緊去庫存轉型求生機
??CRIC研究中心最新數據顯示，截至三季度末，A股139傢房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4傢大房企存貨環比微增3%；15傢中型房企存貨較年初上升瞭25%；120傢小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長135%至18.53個月。
??與此同時，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模較大。例如，萬科的土地儲備規模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。
??住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前房產預售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點的時候，大體預售和銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。
??“另外，截至去年10月份商品房的銷售，包括現房和預售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當前商品房整體的供應量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹說。
??“在庫存高企的背景下，2015年重點仍是去庫存。”中原地產市場總監張大偉表示，在去庫存的同時，房企開啟瞭轉型之路。
??作為房企龍頭的萬科率先轉型，定位“城市配套服務商”。萬科集團高級副總裁、北京公司總經理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業績占比比較復雜，大概有130億元來自住宅及部分散售型物業，其次是政府回購15億到16億元的保障房，剩下的則是來自零星的社區商業銷售。
??恒大地產也在房地產之外，開啟瞭賣水、賣奶粉，進軍農業，甚至是醫院。與此同時，當代地產，遠洋地產聯合互聯網企業玩起瞭眾籌。土融台南南化土融
??同策咨詢研究部總監張宏偉表示，房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產、以分享城市化為核心的商業地產等各種業務佈局，甚至積極與互聯網公司合作。
??市場續演分化二三線城市風險增加
??6日，房地產板塊告別前一日的癲狂，整體下挫2.02%至1610點，這距前一日最高1718點下跌超100點。而這劇烈的波動就如同房地產市場一般讓人看到潛在的波瀾。的確，樓市成交量逐月大幅上漲，庫存壓力大為緩解的同時，部分城市卻面臨風險。
??CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，較2013年同期也增長9.79%。具體來看，監測的重點城市中，34個城市環比上漲，惠州上漲幅度最大，達101.46%，昆明增幅也高達84.37%，同比方面，韶關增幅高達314.35%，福州也增長169.35%。
??但值得註意的是，在部分城市成交量井噴暴漲的同時，也有部分城市繼續下探。其中降幅最多的城市為南充，環比減少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。
??對此，CRIC研究中心研究員朱一鳴認為，2015年房地產市場因地方需求不同繼續加劇分化，在政策放松下，供求結構性失衡的一線城市，房價上漲壓力依然存在，但市場需求提前透支，人口吸附能力較弱的部分二三線城市，面對較大的庫存壓力，或面臨系統性風險。
??對此，倪鵬飛表示，2015年住房市場可以預見的是不會再現2008年、2011年調整之後價量齊飛的局面，房地產市場實現“V”型反轉的可能也微乎其微。與此同時，調整與之前相比，時間會更長，速度會更慢，程度會更深，未來住房市場將進入減速的常態。
??他同時表示，該類市場也會出現兩種層面的分化。首先是一、二線城市和三、四線城市的分化調整，一、二線城市需求比較旺，消化比較快，調整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時間比較長。其次是短期調整和長期調整的分化。按照過去的經驗，隻要貨幣資金一松，短期調整就會回升。因此，從目前的局勢來看，仍存在短期調整的可能性。而長期的調整則需要很長一段時間，有升的因素也有降的因素。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/08015958381688504774388.shtml
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