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內容來自sina新聞

金隅自住房項目高棄房率遭維權

  7月以來，開始搖號的自住商品房項目遭遇棄購現象吸納瞭大量觀察傢們的目光。其中，上市國有企業金隅股份旗下的金隅匯星苑有大約20%的棄購比率。而更讓公眾關心的是，有該項目的準業主書寫瞭一份"維權書"以項目質量等問題為由將其提交至政府部門。

  火速傳開的"非議"讓一眾欲購房者緊張。而在相關業界人士看來，其項目質量並無問題。然而，據北京市近期入市的4個自住房項目選房結果顯示，金隅匯星苑中簽傢庭棄購率約為20%，金隅匯景苑棄購率則達到60%。而首創悅都匯50%的傢庭棄選，當代采育滿庭春MOMA棄購率更是在80%以上。

  那麼，既不是質量問題，又是什麼原因造成如此大批量的棄房現象呢？據一位不願具名的業內人士表示，自住房項目出現大批量的棄房現象，主要是由於申購無限制、棄選無懲處、組合貸不普及，自住房從立項到配選，整個過程有待完善。

  自住房項目應不會出現質量瑕疵

  準業主的抗議

  這段時間土建融宜蘭蘇澳土建融，金隅嘉業的一位營銷經理多瞭不少工作。他要為一封來自金隅自住房項目準業主的"維權書"對準業主們進行解釋和澄清。

  這份未署實名的"維權書"寫道： 依據《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見(京建發〔2013〕510號)》第三條規定："自住型商品房原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定"。金隅匯星苑按照此規定定價，但其標準和品質與同地段、同品質的商品住房的標準和品質相差甚遠。

  這位準業主還例舉瞭該項目的"瑕疵"。比如，窗戶尺寸小，嚴重影響采光，陽臺、起居室窗戶高度隻有1.1~1.3米，經過計算，采光情況隻符合《住宅設計規范》規定的最低采光標準。房屋設計層高2.7米，低於宜居標準(《住宅設計規范》規定普通住宅層高宜為2.80米)。公共裝修簡陋，僅一層樓道地面有瓷磚，其他樓層均為白墻水泥地，與同地段、同質商品房質量標準嚴重不符。

  "這個消息出來之後，我們就開始尋找發帖的人。這些內容讓一些準業主很緊張。我們就把他們請到項目上為其解釋這些細節。"這位負責營銷工作的經理告訴《中國經營報》記者："我們發現一些發帖人或轉發的人甚至都不是業主。而真正的業主大部分又是首次置業，對一些細節情況並不明晰。所以我們要一點一點地澄清。"他說，大部分準業主都能理解該項目的設計參數。

  這位要求匿名的經理人對本報記者解釋說："無論是窗戶尺寸還是室內層高，都符合國傢相關部門的監管要求，不然根本過不瞭審核。"

  目前，我國住宅項目的規范基本參照《國傢住宅設計規范》為主。以層高的規范為例，該文件的5.5.1條寫道： 住宅層高宜為2.80米。同時該規范的附錄中，對"宜"的解釋為：表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應選用這樣的用詞。

  這位經理人解釋說："住宅規范文件要求室內凈高不能低於2.4米。而我們的匯星苑項目的凈高是2.5米，符合國傢要求。同時，該項目2.7米的層高設計取決於該地的規劃條件。項目的限高是80米，如果我們把層高做到2.8米，所有住宅樓都要被砍掉一層。那麼對於容積率以及面積方面的要求就無法實現。這樣必將減少項目套數，從而可能讓一部分人選不上自住房。"

  上述金隅項目的經理人告訴本報記者，盡管自住商品房用地會限制地價，但是金隅依然不會降低項目質量。"但是，關於住宅舒適度的問題，這個就仁者見仁智者見智瞭。"

  陽光100集團常務副總裁范小沖對本報記者置評說："任何一個房地產項目都必須經過規劃和建築部門的審核。如果設計數據不能達到相關要求，這些監管部門將不予核準。就數據上來看，金隅自住商品房項目的層高等方面應該符合要求。""但是，在舒適度方面，自住房跟普通商品房可能會存在差異。因為自住房本身具有一定的政策屬性，與商品房有不同。"他舉例說，有的普通商品房的層高可以涉及到3.3米，因為普通商品房以市場為導向並不具有政策的保障性。

  要求匿名的中國房地產協會副秘書長在接台中民間二胎房貸受本報記者采訪時說："自住商品房是一種帶有保障性的商品住宅，其與真正的商品房具有明顯區別。如果讓自住商品房向商品房看齊的話，那麼就會出現差異化問題。所以不能在自住商品房上有過高的要求和奢望。"

  他補充說，目前北京有4個在售的自住商品房項目，這些項目應該不會出現有"瑕疵"的通病。他認為，北京剛剛開始建設自住型商品房，其在各方面都有改進空間。"比如以後各種設計會越來越合理，建築質量會越來越高。我個人認為，剛開始的項目出現瑕疵隻要不影響整體功能，沒有原則性問題，應該可以理解。"

  自住項目與現金流

  在這位中房協副秘書長看來，未來北京等一線標桿城市取消限購的可能性較小，"我個人預計三年內很難取消。"他認為，這與整個北京控制人口數量的戰略相關。那麼在這樣的情況下，自住型商品房將給那些符合五年社保納稅的居民帶來更多住房機會。"自住型商品房無疑將減緩北京居住者的購房壓力，這種保障性住宅將分流一部分剛性需求，所以自住房項目任重道遠。"

  但是有一種擔心認為由於地價與利潤率的因素，開發商在建設自住商品房項目時會更加偏重利潤而忽視質量。對此他認為，出現這種狀況的可能性較低。因為建設自住房的意義在於有利於那些抗風險能力強的企業帶來現金流，以及滿足其在評級、融資等方面的業績規模的需求。

  在前不久的一個公開論壇上，金隅嘉業市場營銷部經理陳玉謙表示："關於房屋質量問題，外界包括一些媒體都有誤讀，自住型商品房從拿地環節開始，其成本就低於市場價，因此即便相對周邊新房的售價要低，但因其成本本來就低，所以開發商利潤不會大規模削減，也正因此，金隅的自住房項目與商品房項目實為同質，在品質上不相上下，可以保證購房人放心購買。"

  上述陽光100集團副總裁范小沖就此置評說："開發商對於普通商品房的要求是利潤要求，而自住型商品房則更帶有政策意味。因為開發商不會向自住房要利潤。盡管自住房的售價較為便宜，但是可以為企業提供較為穩定的現金流。這對房地產企業來說也是頗有意義。"

  以金隅的匯星苑為例，其單價為2.2萬元，而周邊的普通商品房售價為4萬元以上。上述匿名的金隅內部人士告訴本報記者："金隅有很多業態，靠自住房可以帶來較為穩定的現金流和業績，通過普通商品房的銷售來提高企業的利潤率。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/12392850909.shtml

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