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  高和資本曾經聯合住建部政策研究中心聯合撰寫瞭《存量房時代的房地產市場研究》, 報告指出,一線城市市區新供應土地越來越少,商業用地幾近飽和--以北京為例,五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%,三環寫字樓土地供應比例從2010年的29%降低到2012年的15%。在上海,未來幾年,靜安區等核心區域新增供應量基本為零。報告預測,一線城市核心區寫字樓"基本將以存量改造為主",換言之,增量將主要來自"存量"。

  張昊是國內一傢互聯網創業公司的市場部負責人,在企業A輪融資即將談妥後,計劃從北京中關村商住兩用的辦公室搬遷到次核心地區三元橋附近,本來目標清晰明確:交通便利,面積200平米以內,租金水平控制在6元/平米左右,在三元橋區域尋覓幾輪後,他找不到合適的辦公場所:位置、戶型、物業管理與理想的價格總難以匹配,且存在大量散戶業主,讓他顧慮重重,擔心業主臨時毀約、沒有發票房租成本不能抵扣等等瑣碎事宜。整個三元橋商圈,用張昊的話說:"好的租不起,租得起的不好"。

  藍峰的具體改造分為兩個部分:硬件設施上,增設食堂,翻新綠地,建造瞭一個樓下小花園,同時引進便利店等服務設施,滿足辦公白領就餐、休息等基本需求;同時,增加樓宇的藝術格調,聘請藝術傢邱志傑利用黃帝內經等藝術性內容,以抽象文字、典經與自然相融合的方式系統地對外部景觀和內部空間進行再創造。藍峰的目標租戶群是傳媒、文化創意行業,藝術氛圍很重要。即便相對簡單,據陳國雄透露,單平米面積的改造成本也在千元以上。

  在中國,瑞安集團改造瞭上海盧灣區太平橋地區,其打造的"上海新天地"第一期項目,同樣堪稱經典案例。隻不過,地產景氣的時代,大傢更願意將精力放在新樓盤的開發,流程標準化、人力資源投入少,不牽涉物業的運營,投資回收快。直到近些年,高和資本等專業玩傢及若幹成功案例的出現,存量房改造的市場才為人關註。

  樓市前景不明朗,,投資人降低風險的第一選擇,就是降低物業的持有成本,用蘇鑫的話說,就是在商業地產中找到"巴菲特強調的煙蒂資產"。存量房風險小,因為原有業主獲取的成本低,其心理預期不同於開發商,即便低於市場價打折出售,依然是獲利的。而業主可能出於戰略調整、現金回收等多種理由拋售資產,比如,李嘉誠出於其全球資產調整,拋售盈科中心,每平米售價隻有3.3萬元人民幣,遠低於周邊商業地產;王戈宏2012年收購新派公寓的價格才2.2萬/平米,也遠低於臨近4-5萬/平米的房價。

  藍峰大廈曾經的名字是 "丹陽大廈",樓宇硬件尚可,隻是疏於日常運營,加之處於因傢居、花鳥魚蟲市場聞名的十裡河商圈,日租金水平一直未能突破5元/平米。2013年,商業地產私募股權基金高和資本整體收購瞭大廈,升級瞭硬件設施、配套環境聘請當代藝術標桿人物邱志傑以藝術的方式提升大廈文化特性。實惠的價格、便捷的交通以及一點藝術的點綴,讓惠宜財富動瞭心。

  惠宜財富是一傢員工超過2000人的保險公司,北京總部位於國貿CBD商圈南部的樂成國際,距離CBD核心區國貿中心僅一站地鐵路程,最近,他們正計劃南遷3個地鐵站,搬到十裡河正在改造中的藍峰大廈。

  真正考驗在於運營

  以藍峰大廈為例,高和在2012年瞭解到,該項目的業主是一傢地產開發商,當年"以樓抵債"的形式得到的物業,樓宇出租率超過90%,可是,業主不善於運營商業地產,且戰略聚焦在開發,出售意願比較強烈。當時,數傢房地產基金盯著這個樓盤,在實力、能力、誠意等多輪競爭後,高和在一年後才與業主簽約完成收購。

  2014年上半年,全國房地產市場明顯偏冷,住宅成交面積大幅下降瞭18.9%,全國商品房新開工面積為8.01億元,同比下降瞭16.4%,房地產前景晦暗不明。不過,蘇鑫對於旗下改造項目的增值空間很有信心,惠宜財富入駐藍峰大廈就是一個信號。7月26日,藍峰大廈銷售單日成交4000萬,還刷新瞭近期北京商業地產非開盤期當日銷售的記錄。

  重估存量房

  商業地產散售模式之所以不利於提升物業價值,就在於小業主之間易出現惡意競價,最終導致整體租金降低。舉例來說,一個項目本租金水平本可以達到8元/平米/天,業主競價導致成交價為6元/平米/天,實際等於物業價值縮水瞭25%。整體收購,實行統一招租,進行租戶優化管理,這是提升存量價值的主要來源。

  蘇鑫是高和資本董事長,之前曾擔任SOHO中國執行董事、首席運營官,2009年10月創業成立高和。他將惠宜南遷所代表的現象,稱之為"CBD外溢",一線城市中,北京國貿、上海靜安裡、廣州珠江新城之類核心商圈,租金成本日益高漲,正迫使部分企業不得不選擇離開。

  如今,業界賦予存量房市場掘金一個名詞--樓宇經濟。"樓宇經濟是圍繞城市裡存量的商業地產進行開發,通過改造來體提升品質、價值和服務,提升投資收益。與傳統開發商拿地蓋樓的開發式模式完全不同,其核心是資產管理能力。"住建部政策研究中心主任秦虹告訴《21CBR》。

  租金才是王道

內容來自sina新聞

  存量房改造的收益,首先為基金的投資人所享有。以高和資本為例,目前在北京、上海已經完成8宗收購,收購資產超過80億,利用"資產精裝修"的理念,其項目的租金水平普遍較之收購前上漲50%以上,資產價格大體有相同幅度的增值,加之基金借助銀行融資配合收購,大概有3倍左右的杠杠率,即便扣除管理費用和業績分紅後,基金LP的收益依然非常可觀。有業內人士透露,綜合考慮改造支出、稅負等因素,存量樓宇收購的盈虧平衡點大概是30%左右的增值。

  在歐美國傢,商業地產市場已轉向持有經營為主,對已建成且使用多年的商業地產收購、改造、再出租,獲取增值空間的商業模式已經非常成熟,步伐較國內早得多。比如,1998年,鐵獅門公司購買瞭頻臨破產的歷史藝術建築克萊斯勒大廈以及附近樓宇,改造後成瞭美國地標性建築。

  完成收購後,下一步是硬件設施的提升,這方面的改造其實存在大量局限性。比如,高和藍峰大廈的外立面基本維持瞭原狀,一個原因是,大樓的施工改造要對接多個主管部門進行報批,但凡涉及外立面改造,審批手續非常復雜,且有不確定性;而大廈內部辦公空間無需改造,一般由租戶自己重新設計裝修,改造的重心主要在公共區域。

  有鑒於此,藍峰大廈的項目,高和采用"資產精裝修"的升級版本,即承諾保底收益率,獲取瞭約50%樓層在一定年限的物業簽約權(業主隻需收取租金,其他一切事物委托給高和),以方便引進高品質的錨定租戶,提升物業的檔次,平衡整體運營收益,並且與第一太平洋物管理公司聯合成立專門的物業管理公司,從源頭保證物業的服務質量,形成瞭一種"類持有"的經營模式。

  商業地產運營,大品牌租戶對於整棟樓的出租速度、租客品質和整體租金起到重要作用。高和資本在靜安高和大廈就曾有過一次"教訓",那棟樓的退出機制一樣是樓層的散售,盡管高和進行統一招租和物業管理,最終簽約權依然在業主。當時歐萊雅中國一個部門搬回大廈,財大氣粗的世界五百強除瞭要求優惠價格,擔心散客業主可能隨時毀約,歐萊雅提出,若業主違約,常規賠付兩個月房租外,需要額外加上裝修費,身價過億的業主認為霸王條款,拒不買賬。高和以中間人的身份反復撮合,歐萊雅中國菜最終落戶。

  存量的商業地產的改造,固然沒有拿地、建設的環節,但是,流程涉及收購、定位、改造、出租、資金回收等,運營管理的全鏈條其實更加復雜。

  首先,找到合適的、可獲得的改造標的至關重要。存量樓宇隻有處於核心區商圈或者價格窪地才有改造的價值,存在明顯的地域限制。以北京建國門CBD區域為例,以國貿為中心,向西趨近北京二環,大量政府機關和實力企業盤踞於此,沒有太多合適的標的物;向東超過四環已經沒有商業區的氛圍,遠離核心區。高和之所以將目光鎖定距離國貿向南四站地的十裡河,看重的是其潛力,距離國貿近,未來三條地鐵線匯聚,將成又一交通樞紐,潛在的人流、商流會大大提升藍峰大廈的價值。

  更關鍵的在於,要合適的時點找到便宜的資產。散售的商業地產往往相對便宜,但是,與不同散戶談判收購的交易成本非常高,這部分樓宇基本就不在考慮之列。圈子內,大傢往往依靠專門的地產中介、人脈等渠道瞭解重點區域內寫字樓的近況,一旦發現合適的目標,地產基金就要立刻派高層跟進。

  "存量"中的增量

  2012年10月,高和資本以7.9億元的價格收購中華企業大廈(後更名為靜安高和大廈)。這座曾經的"億元樓"由於租客的輪換等原因納稅能力衰減,高和資本收購後通過外立面、室內公共區域、樓宇硬件等方面的提升和改造,尤其是資產管理能力的提升,使靜安高和大廈的租金從4元/平方/天一躍升至7元-7.5元/平方/天,成為上海寫字樓市場租金增長最快的項目。

蘇鑫房地產存量時代

  如果是公寓、酒店類的商業地產,涉及內部裝修,硬件設施的改造會更復雜。2012年,賽富不動產基金合夥人王戈宏收購瞭CBD東南方百子灣地區的一棟獨立的居民樓,將其改造為擁有100套的"新派白領公寓"。除外立面的裝飾,整棟樓鋪設地暖,房間內要進行基本裝修,更新衛浴設施,添加傢具,單單將全部窗戶改為落地窗一項,就耗資200萬元。即便如此,整個改造過程歷時30多天即告完成。

  中國一線城市以及若幹二線城市,核心商務圈水漲船高的租金以及日漸稀少的新增供給,正在為藍峰大廈這類舊樓宇創造新機會,改造、升級加之以精細的運營,晦暗、陳舊的老建築正在迎來新生,也蘊含著讓人遐想的新商機。

  商業地產的價值由租金決定,租金的高低又取決於商業企業的運營能力。收購改造其實隻是完成瞭第一步,後續的運營管理才是提升資產價值的保障。

  核心商務區租金上漲的驅動力在於供需失衡。以北京為例,根據世邦魏理仕環球研究和策略顧問部的調查報告,北京寫字樓市場連續數年新增供給趕不上需求,自2008年金融危機後,北京寫字樓市場平均每年新增供應量約24萬平方米,同期年均凈吸納量則超過59萬平方米,空置率則從2009年23.0%急劇下降到2013年中的2.3%,歷史最低。2008至2013年,寫字樓租金上漲超過1倍,月租金水平達到410元/平米。世邦魏理仕指出,北京兩大主要寫字樓商圈,建國門CBD和金融街在全球寫字樓租用成本中列第三位和第四位,僅次於香港中環和倫敦西區。

  2014年3月,房地產私募基金公司基匯資本以9.28億美元從李嘉誠傢族收購盈科中心。基匯資本獲利的途經,就是提升租金和出租率,實現資產價格的增值。"為什麼選中盈科中心?因為太平洋百貨離開後,其商業地塊部分是閑置的,租金和出租率這麼低,我們看中長期的價值潛力。當然,盈科中心有點老,需要發揮想象力,註入有活力的新元素,包括重新利用商場的空間、優化租戶的結構組合等等。"基匯資本董事總經理彭慶邦說。

  即便高端商業地產,由於區域內人群結構、商業生態、消費者行為等因素改變,同樣有改造的需要。比如一座五星級酒店,設計建造時客戶偏好大房間,不太在意大堂等公共空間,也許十年後,顧客就關註大堂的寬敞和舒適度;或者周邊競爭加劇,將酒店改造成寫字樓可能恰是最優選擇。

  舉例來說,北京三裡屯太古裡近年來已成為首都潮流地標,大量中高端潮流品牌在此積聚,其變遷就直接影響瞭臨近的盈科中心,其主力租戶太平洋百貨在2009年首次虧損,在2011年租約到期後撤出,六層、共計4萬平米的商業設施空置瞭近三年。在此前後,IBM、諾基亞等企業先後在2010年前後撤離,至2013年底,盈科中心整體出租率低至59%,已到瞭進行改造提升的時候。

  "煙蒂資產"

  如今,數量眾多的房地產公司正在加入到樓宇經濟的掘金潮。

  在蘇鑫看來,除瞭核心區可開發項目減少,也與房地產開發的風險加大直接相關,"以北京東三環為例,以前土地樓面地價不過8000元/平米,加上建設成本、資金成本,售價1.5萬一平米就掙錢,現在樓面地價動輒樓面四五萬一平米,建樓後平均賣到七八萬才有利可圖,這麼高的盈虧平衡價位,非常容易受到周期波動影響,風險大大增加。"

  一旦入駐藍峰大廈,惠宜財富可以省下一筆不小的開支:樂成國際目前的平均租金約10元/平米/天,藍峰大廈租金大概在6.5-7元/平米/天,整租25000平米,每天節支75-85萬元。合計下來,南遷3個地鐵站,一年節省成本將近3000萬。

  改造後的項目實現再銷售,同樣頗受投資客歡迎,這為他們提供瞭一種新選擇。據蘇鑫透露,如今的商業地產投資人群較之三四年前有瞭很大變化,此前煤炭、能源、礦業從業者較多,手頭有大筆現金,隻要求收益率超過銀行,投機心態很重,如今,投資人群主要是大公司高管和中小企業主,其投資風格更加穩健、理性,傾向於中長期持有。住宅市場滯漲,且限購等措施已使住宅失去瞭投資品的屬性,地產投資隻能寄希望於商業地產。但是,新開發的項目,或者處於核心地段價格高昂,而價格合理的往往遠離成熟商圈,改造的存量樓盤無形中成瞭"潛力股",為投資客提供瞭低成本介入核心區域的投資機會。

  遺憾的是,存量房改造的直接受益人目前主要是高凈值人群。采訪中,多位業內人士希望中國未來形成成熟的Reits市場,為存量房的開發提供穩定的融資渠道,如此,改造後的樓宇就不用再通過散售的方式回收投資,便於統一運營。全球Reits普遍都有5%以上年回報率,存量房改造的紅利也可惠及普通人。

  除瞭投資人,地方政府也非常歡迎存量房的改造,核心區域已經無地可用,而促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻,更新的寫字樓以及附屬商業設施,吸引大企業或者品牌入住,將大大增加地方稅收。以金融街商圈為例,得益於大量金融機構的聚集,房貸2胎利息利率多少免費諮詢試算每平米的稅收高達8萬元。

  改造的潛在標的,正是繁華商圈內大量的低端寫字樓、落後的購物中心甚至酒店、公寓。"過去,土地價格便宜,大傢的標準做法是趕緊蓋樓、招商,樓建立起來,品質、運營能力沒跟上;加之大量以散售回收成本,後期缺少統一經營和維護,租金水平很難提升,"高和資本董事總經理陳國雄告訴《二十一世紀商業評論》(下文簡稱《21CBR》),"之後,土地價格快速上漲,為保證成本回收,隻好蓋高檔寫字樓、購物中心。"由此,商業地產供給也形成瞭一個斷層,即中端及中高端的產品供應偏少。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/17082888835.shtml
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顏婉菁

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