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銀行首貸利率7折比存款利率還低虧本買賣難做
房貸新政出臺 銀行如何操作
文 本刊記者 張安立
距央行發文支持改善型購房需求已有一段時間，但多數銀行分行層面並沒有正式對外宣佈執行細則。從記者暗訪結果看，"認貸不認房"的做法還是比較普遍的，但優惠利率可就不好找瞭。
銀行房貸有沒有放松？對於首套房的認定是不是較過去有所寬松？貸款人能否獲得折扣利率？
最近，有關央行調整房貸政策，對改善型購房貸款需求給予支持的消息成為大傢關註的焦點。不過，一些有意購房者在向銀行咨詢後發現，房貸政策似乎並沒有寬松很多，而要獲得折扣利率更不是件容易的事情。
那麼，到底當前的房貸政策如何呢？
央行發文 表態積極
9月30日，中國人民銀行下發《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)。
《通知》指出，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。
對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民傢庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
可以看出，《通知》對傢庭合理的住房貸款需求表示出積極支持的態度。不過要註意，這並不是一份強制性文件，"具體由銀行業金融機構自主確定"的表達給瞭各銀行比較大的空間。換句話說，新政落不落實、如何落實還看銀行的做法。
"首套房"認定標準有松動
我們瞭解到，繼央行發文之後，包括建行、招行、興業、中行、華夏在內的多傢銀行總行紛紛發文表明態度，響應央行政策。這也使不少有購房意願者歡欣鼓舞，似乎看到瞭房貸利率打折的信號。不過同樣的問題是，總行的文件也並非強制性，具體業務如何操作要由各地分行說瞭算。
為瞭弄清當前執行何種房貸政策，貸款利率有沒有松動，10月20日，記者以購房者身份走訪瞭滬上多傢銀行。得到的反饋可謂基本都是，房貸政策最近不太好說，變化隨時會有。多數銀行目前認貸不認房，但即便符合"首套房"標準，想要獲得優惠利率也相當困難。
在記者走訪的銀行中，婉轉拒絕的是平安銀行。"我們現在基本都不做房貸業務，如果你需要購房，最好到大銀行問一問。而且最近政策比較多變，大銀行的調整會更快一些。"平安某支行工作人員建議記者換一傢銀行試試。
在工商銀行的兩個支行網點，記者均被告知，雖然他們聽說瞭央行下發文件，但目前的執行情況仍然沒有放松，也就是既認房也認貸。即便貸款已經還清，隻要名下有房，再購就算二套。不過工作人員也表示，後續可能會有文件下發，隻是具體規定尚不得而知。
相對來說，建行、農行、中行、招行、民生、浦發等銀行的政策要寬松一些。這些銀行支行的工作人員均表示，當前房貸政策較過去稍松一點，可認貸不認房。如果名下有房產，貸款已經還清，那麼有機會被認為是"首套"。
建行與農行工作人員告訴記者，能不能認定"首套房"與接下來想要購買的房產有一定關系。因為央行《通知》所表達的意思，是對"普通住宅"放寬貸款標準，所以如果購買的是普通住宅，首付最低僅需三成，而如果購買的是非普通住宅，那麼視為"二套"，首付的比例可能還會在七成，購房者仍然需要籌措比較多的首付款，利率當然也會有不同程度的上浮。
對於記者提出的房貸政策似乎並未放松的疑惑，中行工作人員解釋說，央行的《通知》其實是對部分購房需求的放寬，而非全面放開。最受惠的人群是，本來名下有一套住房，貸款已經還清，現在出於改善住房的目的想要再買一套普通住宅，那麼就能從原來被認為的"第二套"住房變為現在的"首套房"，首付比例可從七成降為三成，利率也能降低。而從目前市場的反饋看，的確有一些購房者因此受惠，大大減輕瞭購房壓力。
在咨詢中，不少銀行工作人員提醒記者，目前是政策的多變期，這一周執行的政策到下一周可能又會不同。而且每位客戶的情況各有不同，還要結合是否與父母共同有房、婚後是否購房、最近一次購房是否早於限購政策出臺前等等條件作判斷。因此，如果購房者被告知現下能享有比較優惠的待遇，最好快點行動，今後政策是緊是松誰都說不準。
利率優惠不好找
在提到房貸利率時，幾乎所有銀行均表示沒有優惠。"就算是'首套房'，也不可能真的做到7折優惠，我們隻會對優質客戶，存款或是理財產品達到一定金額，同時期限比較長的給9.5折。"某銀行工作人員告訴記者，要想獲得優惠利率，至少需要在銀行存款達到3個月以上，或是購買中長期理財產品，金額達到100萬元。同時，貸款人的工作需要是銀行認為"優質"的類型，比如企業高管等，否則，最低也就按基準利率執行。
實際上，要銀行執行7折標準的確有點困難，因為這是筆虧損買賣。現在，5年以上定期存款利率為5.225%，而5年以上貸款利率為6.55%，如果貸款利率打7折，等於隻有4.59%，比存款利率還要低。因此，有銀行專傢認為，優惠利率未來在9折至95折范圍內的可能性比較大。
滬"標準住宅"條件太嚴格
無論是央行的《通知》，還是各分行的房貸細則，都繞不開"普通住宅"的評定。但在上海地區，"普通住宅"的標準是比較嚴格的，房屋面積必須在140平方米以下，內環內低於330萬元、內環外環間低於200房屋2胎設定怎麼貸款比較會過件萬元，外環外低於160萬元。
根據有關統計，10月15日前，上海市一手房可售面積是1253萬平方米，其中普通住宅面積為211萬平方米，僅占比六分之一。所以，要想在市中心買到一套"普通住宅"，難度可想而知。
相關鏈接：各地房貸政策
廈門：廈門銀行、郵儲銀行廈門分行已發佈房貸細則。郵儲廈門分行明確，還清首套房貸再貸款算首套，最低首付比例30%，優質客戶貸款利率可享基準利率下浮2%。
杭州：工行、郵儲銀行、浙商銀行房貸細則落地。其中，郵儲銀行最給力，最低能申請到9折的貸款利率，不過有兩條規定：第一，無論之前貸款購買的是一套房還是多套房，都需要還清所有購房貸款；第二，放款時間要推遲到明年初。另外，中行、交行等銀行也推出瞭房貸細則，最低利率可申請到9.5折。
重慶：中信銀行重慶分行推"感恩1945"活動，隻要貸款結清再購房，可認定為一套房。通過"中信房抵貸"，最長可貸款30年、最高9成貸款額度。而"存貸寶"產品，其實是一項"抵扣貸款利息"服務，銀行將客戶存入的活期存款視同為提前還款來抵扣貸款本金，銀行定期將因抵扣這部分本金而減少的貸款利息支出返還給房貸客戶的還款賬戶，若按最大收益計算，房貸利息最低可打"4折"。
深圳：中行、建行、招行、工行、農行、廣大、民生等銀行新政落地，均"認貸不認房"，但同時執行深圳的限購政策。利率方面，大部分銀行的首套房貸利率處於9.5~基準利率之間，且不少實行"一盤一策"，根據客戶資質決定。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/14532962249.shtml
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