顏婉菁

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地方版樓市調控細則登場 重壓下炒房資金往哪去

  "二手房差價的20%上繳，還不包括約5%的購房成本和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本！"盡管開春以來的樓市依然火爆，職業炒房人王劍卻略感"高處不勝寒"，並趕在細則出臺前拋出瞭最後一套房產。

  在往年限購、限貸政策的基礎上，"國五條"擬對二手房征20%的差價稅的舉措，進一步壓縮瞭炒房人的"套利空間"。房地產"去投資化"已成共識，而此時多年沉積在房地產上的巨量逐利資金將流向何處？

  從容納資金的體量上講，唯有股市能吸收與樓市相當的資金，而此時對資金饑渴的國內股市仍處於相對低位。於是，"賣房炒股"、"引資入股"等觀點也成為不少市場人士的心之所盼。

  然而記者在調查中發現，在從房地產撤出的資金中，的確有部分資金流向股市，但分紅不足等制度痼疾所帶來的"虧錢效應"仍是阻止主流資金入場的最大障礙。相比而言，流向銀行理財、信托、債券等固定收益類產品仍是主渠道，但後者也常陷入"傾巢之下，焉有完卵"的悖論--其標的物相當比重亦是房地產。

  "除瞭買房，我們還有哪些更好的跑贏通脹的投資渠道？"一句來自普通投資人的反問，也引起瞭國內不少投資人對投資渠道"乏善可選"的共鳴。

  值得註意的是，在對國內投資渠道倍感困惑的同時，也有部分投資人開始進行全球資產配置的嘗試，來自多傢移民中介機構的數據顯示，近年投資移民的人數正逐年攀升，國內資金外流的現實引起多方關註。

  預期改變：樓市已過入市黃金期

  業內人士認為，二手房差價的20%上繳，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。為此，炒房人"囤房"的套利空間大大壓縮，房產的增量需求也受到影響，供求關系的此長彼消，未來樓價不跌才怪

  3月18日上午9點，位於北京市大興區興政街29號的區建委房屋登記大廳內，早已是人頭攢動，印有"房屋所有權證"的紅色房本和裝滿各種證件的檔案袋，成為這裡區別於其他繁華集市的鮮明特征。

  自3月1日"國五條"細則出臺後的兩周多時間裡，這裡也和全國各大中城市的房屋登記大廳一樣繁忙，買賣房產的雙方都希望趕在細則落地前過戶，以避免憑空多交20%的差價稅。

  在大興一傢房產中介經理小廖眼裡，現年五十多歲的老張是他們最難伺候的一個賣房客戶。他手裡隻有兩套房，一套小兩居自住，一套大三居常年以高出市場價掛在中介，曾嚇跑不少買房人，成為中介眼裡難以消化掉的"困難房"。

  "市場稍微漲一點，他就撤單多掛十幾萬，但喜歡這種戶型的客戶本來就不多，一來二去反錯過瞭很多成交機會。"小趙告訴記者，老張這套房子買於十多年前，位置不錯，靠租金早收回瞭成本，可能覺得不愁賣，也不慌著成交。

  去年3月，同小區同戶型的一套房子以130萬元成交，老張自認為樓層比它好，就索性掛瞭150萬元，隨後市場回暖看房的人多起來，他又撤單掛瞭170萬元，到今年2月他最高掛到瞭190多萬元，總想賣到成交價的浪尖上。

  直到最近兩周，老張聽說國傢出臺瞭二手房新政，要征收20%的差價稅，如果按最終200萬成交的話，減去他當初不足20萬的購買成本，等於要多交36萬元的稅，聽完業內人士的分析，老張慌瞭起來，最終以185萬元找到瞭買傢。

  嚴格意義上說，僅擁有兩套房的老張並不算是職業"炒房人"，但通過多年的"囤房"，著實讓他獲得瞭遠超工作本身的豐厚收益，而"硬幣的另一面"，則是被視為"窮忙族"的眾多"剛需們"為直入雲霄的房價買單。

  "二手房差價的20%上繳，還不包括約5%購房成本(滿五年)和期間的貸款利息，一套房子至少要漲40%賣出才能保本。"盡管房地產市場依然火爆，職業炒房人王劍卻略感"高處不勝寒"，準備在細則出臺前拋出最後一套房產。

  在此之前，王劍曾考察瞭有"首都第二機場"概念的河北固安，但最終放棄瞭。"你看當地的二手房信息，大都是轉手賣房的，盡管可能還會有幾千元的升值空間，但到時能否出手還不好說。最賺錢的時候一去不復返瞭！"

  對此，上海交通大學安泰經濟與管理學院教授潘英麗解釋稱，過去市場對房地產政策不敏感，主要是因為持有成本比較低。在沒征稅之前，每年房價或許要漲10%才可以保本，而未來征收20%的所得稅，投機的利潤空間肯定就縮小瞭。

  香港著名投資人周顯在其新書《炒樓密碼》中，對香港過去半個世紀樓市漲跌的分析，對內地樓市或許有參考意義。他認為，樓市完成一個升跌周期可能長達20年，而在其中隻有5至6年適合買樓，一旦錯過就要等下一個適合的入市時間，這往往會慢長到超過一般投資者的忍耐力。

  "不少人都知道買樓最重要的是位置(location)，其實要戰勝市場，能夠掌握時機(timing)同樣重要，甚至可能更重要。"周顯判斷，香港樓市可能升至2015年才真正見頂，但目前已過瞭入市的黃金期，隻有當樓價跌瞭一半，或升瞭周期底部的三分之一，才是入市的適當時機。

  房地產投資人士分析，盡管不如直接征收高額房產稅更有效，但此次"國五條"亦大大壓縮瞭炒房人"囤房"的套利空間--一是通過高過戶稅擠出存量閑置房資源，增加供應；二是讓投資人在買房前需要仔細盤算，漲多少才能賺錢？這自然會壓縮房產的增量需求。供求關系的此長彼消，未來樓價不跌才怪。

  資金分流：理財機構虎視眈眈

  信托、銀行理財、私募、券商、基金、第三方理財機構等財富管理機構，都盯上瞭從房地產市場撤出部分資金的客戶。而從房地產撤出的資金中，的確有部分資金流向股市，但並非屬於主流。相比而言，流向銀行理財、信托、債券等固定收益類產品仍是主渠道

  "關上一扇門，開啟一扇窗！"3月4日一早，海通證券策略高級分析師荀玉根在向其機構客戶發出定期研究報告中亮明觀點--從資產配置角度理解，地產調控關閉實物投資的門，金融改革開啟金融投資的窗。

  荀玉根判斷的邏輯是，與歷次調控最大的不同是，此次調控貨幣未收縮，地產投資客將轉戰其他市場，而自去年以來的資本市場不斷改革，股市的吸引力上升，而"國五條"恰如導火索，將強化投資人大類資產配置從實物轉向金融。

  盡管"國五條"問世的首個交易日，上證指數重挫3.65%，地產指數更以9.25%的跌幅和40多隻跌停，令"看多者"大跌眼鏡。但荀玉根判斷的邏輯仍得到瞭部分市場人士認同。

  私募人士煜融投資董事長吳國平判斷，在最嚴厲房產調控政策下，一旦房地產的資金被迫徹底轉向的話，對股市必然是帶來極大推動作用，這對股市不是利空，絕對是利好，從房市轉戰參與股市的資金可能超過很多人的想象。

  而一直對市場看空的民族證券財富中心總經理徐一釘，今年也徹底扭轉瞭他的空頭邏輯。他認為，資金持續流出是A股市場長期低迷的直接原因--股市缺乏賺錢效應，"理財產品"年化8%-12%年的收益率太有吸引力瞭。

  不過，這些年化8%以上的收益預期並非沒有風險，最大的風險是違約。一旦違約，別說預期收益，連本金都可能無法收回。基於這一判斷，徐一釘認為2013年將是各類資金重新回流A股市場的一年。

  從資金的容量上看，唯有股市能吸收與樓市相當的資金，而此時備受資金饑渴的A股市場仍處於相對低位。於是，"賣房炒股"、"引資入股"等觀點也成為上述市場人士的心之所盼和望之所切。

  不過，在記者對多位房地產投資人和理財機構的調查中發現，在從房地產撤出的資金中，確有部分資金流向股市，但並非屬於主流。相比而言，流向銀行理財、信托、債券等固定收益類產品仍是主渠道。

  王棉棉是華北一傢信托公司駐京辦事處的業務經理，過去開拓客戶時常常面對這樣的質問--"既然房地產信托也是投資房地產，為何我不自己炒房？既看得著，回報也更高？"而現在，情勢似乎正在悄然發生轉變。

  "最近主動找上門的客戶很多，很多都是手裡有幾套房子的。"王棉棉告訴記者，他手裡有一個客戶是北京獨生子小夫妻，除自己有兩套房子外，雙方父母手下也各有兩三套房子，除自住的一套外，其他都在出租。

  早在去年年底，王棉棉就告訴這位客戶，從資產配置的角度看，房子本身流動性不足，其絕大多數資產全押在房子上很危險，而從資產收益率上看，目前不到3%租金回報率，遠不如賣出去存在銀行收益率高。"他們有一套位於市區的平房，每月租金才1千多。"

  在聽取瞭專業人士的建議並重新審視自身資產配置後，這對獨生子夫妻決定先賣出手中一套房，並拿出部分資金購買一款兩年期年化9.5%收益率的信托產品，其他的錢去買些期限更靈活的銀行理財產品，以備不時之需。

  事實上，類似受益於房地產調控而客戶回升的並不獨在信托。記者從多傢理財機構瞭解到，除信托外，銀行理財、私募、券商基金、第三方理財機構等財富管理機構，都盯上瞭從房地產市場撤出部分資金的客戶。

  "不排除會有部分資金流入股市，但是由於資金風險偏好不一樣，希望樓市資金大舉進入股市並不現實，因為投資房地產的資金追求的是穩健收益，而投資股市的資金追求的是風險收益。"一傢理財機構負責人分析稱。

  重新佈局：資產配置偏固定收益產品

  對於投資人而言，20%差價稅無疑改變瞭過往炒房暴利的預期，這也給長期"高配"房地產的投資人一個提醒：必須重新審視自身的資產配置結構，並適時降低房地產配置

  一邊是"失血"嚴重，資金仍在紛紛出逃的股市；一邊是堆積如山，資金仍在瘋狂湧入的樓市。國內樓市、股市此番"冰火兩重天"格局也與美國形成強烈反差--道瓊斯指數已創出歷史新高。

  緣何從房地產撤出的資金難以大規模流向股市？市場普遍認為，偏重融資、分紅不足等制度痼疾所帶來的"虧錢效應"仍是阻止主流資金入場的最大障礙。

  東吳證券研究所副所長寇建勛觀點頗具代表性。他認為，盡管目前大盤仍在相對低位，但股市中仍有相當部分個股的估值依然較高，且股息率仍然偏低，無法帶來穩定的回報，這是大部分樓市資金不會轉戰股市的主要原因。

  "除瞭買房，我都想不到還有別的更好投資方式。"春節期間，記者接觸到的一位在縣城擁有多套住房的居民稱，隻要有錢，還是買套房子比較值。他的一句"還有哪些跑贏通脹的投資渠道？"的反問，也讓投資渠道"乏善可選"成為共鳴。

  相比少數大城市投資人擁有更多投資渠道選擇，分佈區域更廣、聚集人群更多的廣大地市縣區域的投資人的所喜所懼，更能代表大眾投資人的現實困惑。在他們印象中，"炒股"一詞幾乎等同"虧錢"和"賭博"，而"買房"仍是其投資理財最靠譜的主渠道。

  而許多投資人身邊無數鮮活的案例，也印證瞭"買房"、"炒股"兩類投資人涇渭分明的境遇，這也強化瞭投資人的"棄股買房"的意識。

  在北京一傢基層券商營業部經理王偉印象裡，營業部不少大戶是炒房發傢的，在前幾年股市大牛市行情中，曾嘗試賣房入市，但大多最終虧損慘重，後又重回樓市的，他們覺得房子才是最踏實的，而股市中賺的錢最終還會"吐出來"。

  "直到今天，主流思維仍堅持認為1949行情是大牛巿或大反彈的起點，但我們認為至少在2013年上半年，2478可望而不可即！"不久前來自和訊市場研究中心的一篇名為《珍惜最後減倉機會》原創文章在市場瘋傳，認為支持1949行情的估值修復、2015公教貸款利率二胎年息經濟復蘇，政策救市、改革預期等四大基礎已全面動搖。

  盡管誰也無法預知"國五條"能否將高房價拉下來，而對於投資人而言，20%差價稅無疑改變瞭過往炒房暴利的預期，這也給長期"高配"房地產的投資人一個提醒：必須重新審視自身的資產配置結構，並適時降低房地產配置。

  "炒房的黃金時代已經一去不返瞭，且從置產配置的角度是，做事情必須留有餘地，不可貿然把全部身傢都押在一個籃子裡。"在前兩年決意告別房地產投資後，有"中國房產投資界的第一人"張羽沖告誡後來的房地產投資人。

  不過，在對股市心生畏懼後，從房地產溢出的巨量投資資金多傾向於流向銀行理財、信托、債券等固定收益市場，但投資人的疑惑和悖論也隨之而來，因其標的物相當比重亦是房地產。"傾巢之下，豈有完卵"？

  在過去兩年間，房地產信托兌付危機一直籠罩在投資人上空。盡管迄今為止，尚未有一傢房地產信托項目逾期兌付，但隨著此輪房地產調控的深入，目前正在發行的房地產信托不排除會出現無法兌付的風險。

  此外，一直以"資金池"運行的銀行理財產品，由於其對應項目的非透明性，也不排除部分銀行理財產品對應的是劣質房地產項目，而這些都被視為此類"固定收益類產品"的潛在風險。

  全球套利：到美國買樓去

  在經歷金融危機後，歐美房地產市場步入長期低迷，便宜的房價激發瞭中國人抄底的熱情，而抄底的錢多來自國內樓市擠出來的套利資金。自2011年起，中國已成為僅次於加拿大的第二大美國房地產買傢

  值得註意的是，在對國內投資渠道倍感困惑的同時，也有部分投資人開始嘗試全球資產配置，來自多傢移民中介機構的數據顯示，近年投資移民的人數正逐年攀升，國內資金外流的現狀當引起外界的重視。

  從北京地鐵國貿[簡介 最新動態]站E口向北300米，二十多層的數碼01大廈[最新消息 價格 戶型 點評]在CBD中並不起眼，但這裡卻聚集瞭國內幾傢知名的投資移民機構。曾在銀行工作八年的張正嶽正是其中一傢名為"錦國怡凱"移民中介公司的創業元老。

  或許正基於張正嶽在銀行的經歷，這傢公司與北京十多傢銀行保持合作，其客戶也都來自銀行對私業務部門的推薦，並自稱是行業內唯一不做廣告的投資移民中介。而在這些高凈值客戶中，不乏以房地產投資起傢的投資人。

  "從理財的角度講，你在資產配置中拿出20%，可能擱北京啥也幹不瞭，但換一地方，沒準還真能掙點錢。現在北京有錢人出國買房的人其實挺多的，比如過去這半年美國拉斯維加斯的房子就漲瞭20%！"張正嶽告訴記者。

  在張看來，隨著國際化程度越來越高，有錢人對於"把錢放出去"這種害怕、懷疑的心理也會越來越低，整個世界其實都是一個可選擇的市場，如果國內沒有更好的投資渠道，將目光投向海外也未嘗不可。

  在問及投資移民的訴求時，張正嶽向土融建融高雄永安土融建融記者透露，在選擇投資移民的客戶中，特別是移民美國的，絕大多數是為瞭子女的教育，100個中能占90個，而在年齡上，投資移民的客戶以30歲到45歲居多。

  過去兩年賣掉北京市區房子，並轉手抄底一套美國學區別墅的郭先生，正是通過投資移民實現"全球套利"的一個典型。

  2010年年初，郭先生以總價600萬元賣掉瞭四環內一套160多平方米公寓，兩年後，他又以26.5萬美元抄底瞭一套位於美國西海岸某大學附近的230平方米別墅--此房產已較房地產泡沫頂峰跌去一半，而他賣出的這套房子，已經從2002年的7000元漲到瞭3萬多元，足足翻瞭四倍！

  從表面上看，郭先生不僅以環境噪雜且污染嚴重的鬧市房，換瞭套帶花園的美國鄉間別墅，而且還賺足瞭將來定居美國的本錢。但真正讓他做出此項決定的還是因為孩子的教育，趁著美國樓市低迷買套房，也好為日後孩子移民做準備。

  在經歷2008年以來的金融危機後，歐美房地產市場步入長期低迷，便宜的房價激發瞭中國人抄底的熱情，而抄底的錢多來自國內樓市擠出來的套利資金。

  來自全美房地產經紀人協會的數據顯示，自2011年起，中國以90億美金、總占比11%的份額，超越墨西哥、英國，成為僅次於加拿大的第二大美國房地產買傢，中國買傢的最大特點是購房多集中在學區或實驗室附近。

  "資金總是要追求利潤的！"一位私人銀行人士告訴記者，在其接觸的客戶中，他們對投資渠道的選擇越來越挑剔，大資金總喜歡從估值高的地方溢出，流到有潛在升值潛力的"價值窪地"，過去是國內范圍，現在則是全球范圍。

  除在海外買房外，通過QDII基金投資海外股市也不失為投資人全球資產配置另一工具。隨著歐美經濟的復蘇和道指的聯創歷史新高，今年以來多款QDII基金產品已實現20%的收益。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-27/08111997460.shtml

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