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樓市降價潮或蔓延紅五月不紅 六月開局慘淡



新華社圖片

  "紅五月"不紅 六月"開門冷"

  樓市降價潮或蔓延

  作為傳統銷售旺季,五、六月的樓市對於房企上半年成交業績至關重要。然而2014年的樓市"紅五月"卻並不紅火,六月更是迎來"開門冷"。業內人士認為,由於市場供應增加、成交明顯回落,不少城市去庫存壓力重重,而成交低迷的局面在未來一段時期仍將持續。受此影響,樓市調價風正全線蔓延,房企上半年的銷售業績堪憂。

  六月樓市開局慘淡

  經歷瞭3月小陽春落空、4月成交趨冷後,樓市傳統的"紅五月"爽約,而6月則迎來"開門冷"。

  據中原地產監測,端午小長假,全國54個城市合計住宅簽約7958套,較去年端午假期成交下滑27%,較今年五一假期成交環比下降瞭15%。

  繼五一小長假成交創下歷史新低後,北京樓市在剛剛過去的端午假期再創七年來的成交新低。亞豪機構數據顯示,5月31日至6月2日,北京商品住宅成交254套,成交面積3.03萬平方米,創下瞭自2008年端午開始放假以來七年間的最低值。

  在一片觀望氣氛中,包括一線樓市在內的成交量正出現明顯下滑。中原地產監測的21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下,而2013年的周平均值為56%,新房銷售情況不容樂觀。

  成交連續低迷後,去庫存已經成為眾多城市所面臨的難題。6月初全國13個主要一二線城市合計住宅庫存面積達到8873萬平方米,相比5月初的8430萬平方米上漲瞭5.3%,較2013年同期上漲幅度達到26.6%。

  僅以北京為例,5月北京市住宅庫存面積單月上漲接近100萬平方米。按照北京市住房和城鄉建設委員會披露的數據,截至6月2日,北京市期房住宅庫存為40605套,現房住宅庫存為34350套,合計庫存達到瞭74955套。這一住宅庫存量已經處於2013年1月以來的高位水平,而今年年初時北京樓市庫存僅維持在5.5萬套。

  "整體市場去庫存壓力明顯增加。"中原地產分析師張大偉認為,樓市已開始進入周期性調整。

  "三到五月份的供應量大但成交低迷,使樓市庫存量直線上升,房企庫存壓力正在不斷加大。"亞豪機構副總經理任啟鑫預計,未來樓市將步入調整階段,供需逆差將進一步加大。在自住型商品房形成實際成交之前,未來成交量低迷的現狀仍將存在。

  樓盤調價快速蔓延

  銷售低迷之際,樓市價格已明顯松動。這股調價之風不僅停留在三四線城市,甚至已向一二線城市蔓延。

  某研究院發佈的百城價格指數顯示,5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,這是在2012年6月以來連續環比上漲23個月後的首次環比下跌。

  可以看到,5月新房房價環比下跌的城市達到62個,較上月增加瞭17個。跌幅位居前列的城市仍集中在三四線城市,其中汕頭、呼和浩特和寶雞的環比跌幅在3%以上;秦皇島、日照、蕪湖、張傢港等城市的跌幅在2%-2.5%之間。

  值得註意的是,價格調整已經不僅僅局限在三四線樓市,重點城市的房價走勢也在5月"轉向"。統計顯示,5月北京、上海等十大城市住宅均價為19605元/平方米,環比下跌0.18%,這是連續環比上漲23個月後的首次下跌。其中僅北京、天津出現環比上漲,漲幅分別為0.69%、0.08%。同時,5月十大城市主城區二手住宅平均價格也下跌瞭0.83%。除天津、南京環比上漲外,其他8個城市的二手房價均環比下跌。

  某院分析師指出,部分企業近期加大推盤力度並調整定價策略,這些"以價換量"的措施有利於促進市場成交,但一定程度上也促使房價下降。

  近期北京不少剛需盤便以低於預期的價格開盤入市。5月31日,房山某樓盤以18500元/平方米的價格推出瞭最後一期產品。"雖然與一年前的售價相比上漲瞭近兩成,但是這批房源的預售證取證價格是每平方米25000元,實際開盤價格仍低瞭不少。"一位地產業內人士直言。

  "從春節之後這一輪新建住宅剛需項目的定價來看,房企與客群之間的博弈已經出現瞭微妙的變化。購房者觀望情緒增多,而房企讓利跑量心理漸占上風。"張大偉預計,未來房企迫於銷售業績以及資金鏈的雙重壓力,將有更多項目主動加入降價行列。

 上半年銷售難言樂觀

  進入6月,房企即將面臨上半年銷售業績"期中考"。然而在樓市觀望日益濃重的氛圍下,房企上半年銷售難言樂觀。

  為瞭完成年度任務,很多房企都選擇在6月增加開盤量。據統計,北京樓市預計在6月上市的項目達到35個,依然維持高位。張大偉表示,保利·春天派、中海楓丹公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、京洲世傢 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、中國鐵建·青秀尚城、潤澤公館 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等項目都將在6月份入市,供應量將再次明顯上漲。

  不僅如此,北京兩大自住房項目也有望在6月上市。業內人士稱,當前北京已有11個自住商品房項目啟動瞭網上申購,供應房源數量1.8萬套。在未來7個月的時間內,還將有4-5萬套自住房上市。

  "在信貸未見放松、自住型商品房提速供應的雙重壓力下,一向以剛需為主的北京商品住宅市場的買方特征日益明顯,這將倒逼現有商品住宅項目加速進入下滑通道,尤其是供應同質化的郊區,或將進入實質性的以價換量階段。"任啟鑫坦言。

  在市場低迷的情況下,房企銷售壓力重重。統計顯示,截至5月中旬,20大標桿房企合計年內銷售額為2414億元,僅完成瞭2013年全年銷售額的28.3%。房企在2014年面臨銷售下滑的挑戰。

  "標桿房企的銷售都已經放緩,小企業難度將更大。"張大偉表示,我國房價在經歷近兩年持續上漲之後將進入調整階段。由於房企半年度考核即將到來,6月眾多房企都將面臨"最後一搏",預計房企6月調整價格的數量將明顯增加。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07322760252.shtml

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顏婉菁

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