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  看漲:"房價還會繼續漲!"

  投資策略

  精彩問答

  "2013年的中國樓市,要看大開發商臉色。"趙卓文說,中國房地產已經進入全面資本主義時代,房地產壟斷時代提前到來。大型上市房企市場占有率逐年提升,目前排名前50的房企所占的市場份額達到34%。2013年,有能力、有意願買地的企業,依然是大型開發商。

  --城市中心區及城市副中心區的物業升值潛力最大

  --最貴的也許就是最便宜的

  談到調控不理想的原因,楊衛華認為:第一,政府的各項調控政策,比如說金融政策、財稅政策、行政手段還有土地政策,並不是完全配套的,方向也不 一致。第二,中央政府和地方政府同床異夢,中央政府要控制房價,而地方政府是希望房價上漲,對房地產調控不積極。第三,我們對房地產的認識是有偏頗的,從 2003年國務院"18號文"到現在都在一直強調房地產業是國民經濟發展的支柱產業,這話是不全面的,房地產業既是支柱產業也是民生產業,但現在我們過度 強調瞭支柱產業而忽略瞭民生產業。第四,房地產存在兩大壟斷,一是土地被政府壟斷,土地價格由政府說瞭算,所以土地價格越來越高;二是房地產的經營是開發 商壟斷。

  趙卓文則表示,調控還是有一定作用的,但是可持續性很弱。因為影響樓價的基礎因素,沒有發生大的改變,樓市繁榮"遊戲規則",更是多年依舊。而要解決這個問題,必須有長效的住房供應體系和長期的住房供應計劃。

  趙卓文認為,廣州新一輪商業地產泡沫正在形成。"廣州商業地產的繁榮在2013年將面臨升級換代,表面的繁榮背後是後勁不足。"趙卓文指出,由 於限購等房地產調控政策的影響以及地方政府的政策優惠,近兩年來廣東省的商業地產項目迅速增加,前期的投資回報帶來瞭後期的盲目跟風和投資。後續大量的商 業項目的出現,明顯缺乏計劃和規劃。政府鼓勵發展,開發商盲目投資,投資者瘋狂入市,2013年的廣東商業地產正演繹"再攀高峰"的行情,風險與機會並 存。消費者不要盲目樂觀,註意理性投資。

  熱點:國五條中的20%到底是什麼?

  他坦言,房地產市場應該是讓多數人財富增加的最重要因素。根據胡潤研究報告,中國億萬富豪中15%是炒房者。未來掌握這個城市財富的人將是45 歲-60歲的人。他們掌握財富的主要原因是因為擁有不動產。特別在樓市全面進入"萬元房時代"後,財富增值最可靠最直接的表現,依然是不動產的增值。它比 股票更具有保值和抵禦通貨膨脹風險的能力。

  警示:新泡沫襲來 註意理性投資

  訣竅:投資房產有門道

  Q:我想問的是房產稅在上海和重慶已經試行瞭,聽說這兩年要擴展到全國,而且稅率還蠻高,可能要達到4%。我想問一下,如果房產稅在廣州推出的話,對我們買房、投資都有什麼影響?

  4 月19日,第10期"粵財控股·羊城晚報財富大講壇"攜著名房地產市場研究專傢、廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文先生,著名稅收與理財 專傢、中山大學嶺南學院教授楊衛華先生一同為我們回顧瞭房地產市場及其調控政策的歷史沿革,解讀瞭目前的調控措施,分享瞭2013年房地產投資機會和投資 策略。他們都一致看好未來十年房地產發展,"房價仍會漲,一線城市尤甚。未來十年,中國房地產仍然很有投資價值!"

  --要選擇品牌開發商、品牌物業

  在談到限購政策時,趙卓文認為,"限購"應該成為中國房地產的特色而長期存在。"因為當前的房地產運行機制,決定瞭調控是常態。要想調房價,必須調結構,要想調結構,必須改變運行機制。10年調控,已經指明瞭出路。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-29/06412163073.shtml

  楊衛華給出瞭自己的解讀,"房價的調整和稅收的調整不能抑制房價上漲。從長遠看,房價隻會繼續升。2013年-2014年大戶型住宅產品供求繼續放量,全年樓價將呈現明顯的結構性上漲,正常漲幅在10%以上。"

  楊衛華:關於房產稅的問題,實際上討論很多,這兩個城市在試點的時候,主要是針對增量房,存量沒有動。據我瞭解,你說的那個房產稅率達到4%, 應該是不可能的,它絕對不會超過現在的房地產稅率1.2%,因為1.2%已經高瞭。但你要買房自己住,我覺得一點問題都沒有,因為世界上通行的非經營性住 房,都是對第二套才開始征台北農地貸款稅的,第一套不用交稅。我們國傢第一套屬於保障性住房,第二套是改善性住房,現在可能傾向於從第三套開始征稅,那麼這個稅率估計 是0.5%。

  未來房地產發展將出現新的態勢。趙卓文總結瞭2013年房地產發展的藍海戰略:一是城鎮化將成為未來幾年的發展重點。美麗中國背景下,廣東的鄉 村地產,縣鎮級地產將有新的增長點;二是珠三角城際軌道交通網絡完善後,衛星城市、節點城市和新型商業綜合體系,將有新的發展機遇;三是產業地產、旅遊休 閑地產、文化地產、工業地產等將有新的發展;四是三舊改造將延續,並會進入新的階段;五是中心城市中心區物業價值將加快上升,企業銷售策略轉為持有策略, 回報水平將更高。

  房地產發展藍海戰略

  Q:如果再次買房的話究竟是選擇珠三角,還是二線城市?

業內未來十年中國房地產仍有投資價值

  中心,中心,還是中心!

  "中心論"是趙卓文提到的一個重要投資戰略。"中心就是最強的"。他表示,未來3年中國房地產主要增長機會在一線城市、中心城市。在區位選擇 上,城市中心區及城市副中心區的物業升值潛力最大,增長速度也越來越快。未來的潛力和可能性都是優於周邊城市的。對投資者來說,"該出手時就出手"。

  解讀:調控為何無法抑制房價

  "2013 年做房地產,必須研究好四類人。"趙卓文認為有錢人、閑人、女人和年輕人是必須關註的四類人群。2013到2014年,有錢人將撐起一線中心城市樓市的銷 售量。休閑地產旅遊地產將成為投資發展的重點,閑人受到關註。女性作為購房決策者將越來越影響到房地產的發展。另外,2013年,90後隆重登場,他們成 為購房的新一代參與者。

  重點關註

  投資關註四類物業

  "2013年-2022年將是房地產下一個黃金十年"。趙卓文對接下來十年的房地產市場發展情況表示樂觀,"未來廣州房地產的發展機會還有很 多。"他提出瞭2013年房地產投資必須關註四類物業--土地、車位、高端住宅和"母雞型"商業物業。而四類應謹慎投資的物業類型有:投資類產品。主要是 指酒店式公寓、商務公寓、返租回報的商業物業、小型酒店、小戶型出租經營物業等;價格虛高的"豪宅物業"、休閑度假類物業;寫字樓物業。

  甲級寫字樓將供過於求

  楊衛華指出,未來廣州寫字樓市場將呈現供過於求的局面,"甲級寫字樓空置率偏高,租金水平受壓,2013年廣州甲級寫字樓空置率水平超過 20%。珠江新城板塊寫字樓的售價為20000-50000元/平方米。珠江新城板塊寫字樓租金普遍為100-200元/平方米·月,最高達 260-320元/平方米·月。而商鋪方面,以珠江新城為例,經過多年的發展,商務與居住氛圍日漸濃厚,商業市場的發展趨於成熟,商鋪價格也是'水漲船 高',內臨街商鋪價格可達到 150000-220000元/平方米;裙樓商鋪價格可達到28000-50000元/平方米。中大佈匹市場首層租金普遍達到1000-2000元/平方 米,高的達到4000元/平方米。佈匹市場附近的倉庫,租金高的達到150元/平方米,低的也達到30-50元/平方米。中大佈匹市場的首層商鋪月租金可 媲美廣州天河城、北京路的大商場。"趙卓文建議,看準商機,可以及時入市,但也要註意風險。

  建議

  趙卓文給置業者提瞭六大建議:

  政策:"限"時代的到來

  --中心的就是最強的

內容來自sina新聞

  房地產調控多年,房價整體走勢如何?出臺新政策之後,形勢是否有大變化?

  --重視城市配套及未來地段的規劃發展前景

  --懂得買,也要懂得賣

  趙房貸二胎 增貸缺錢急用哪裡借錢卓文也認為,目前房價正處於一種逆生長狀態,首先從政策來看,房地產行業目前在中國經濟的地位和作用不言而喻,因而房地產政策不會有大面積的 打壓。其次,土地資源稀缺,而需求又旺盛,土地成本的增加會進一步促進房價上漲。高地價、高成本、高開發強度、高門檻將成為廣東房地產的重要特征。

  趙卓文:中山房子很便宜,用來自住非常不錯,但從投資角度來講,它的增長幅度是不如中心城市、一線城市的。另外,像長沙這樣的省會城市,它像十 年前的廣州,供應量很大,但供應量大會抑制房價的上升。所以從投資角度來看,我建議一是選大城市、中心城市,這個是比較重要的;第二個就是有增長可能的城 市。

  國五條提出的對二手房賣主征收20%具體指什麼?楊衛華解釋道:20%是按照所得來計算的,有媒體說20%是按照差價,就是買進房子與賣出房子 的差額要交 20%的稅,這個說法不準確。這個差額是毛利,不是利潤,而應該按照這個差額扣掉相關的費用來交稅,按所得來交稅。

  2013年註定是房地產不平凡的一年。國五條橫空出世,地產風雲再起。然而調控之下,卻是新一輪的房價上漲。如此調控為哪般?你,看懂瞭嗎?

  北上廣等一線城市的資源永遠是供不應求的,不限購不行;財富集中在少數人手中,限購勢在必行。不限購,樓市市場幾乎無法維持最基本的穩定狀態。
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顏婉菁

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