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住房保障方式轉變 貨幣補貼模式將掀起購房潮

  政府的房產、地產相關收入,都是源於整體經濟活動,因此應與所得稅收等一樣,按功能所需分配給中央政府和地方政府。

 貨幣補貼將掀起購房潮

  須註意隨著城鎮化逐漸完成和人口增長率下降,對城市新土地需求減弱,將影響政府出讓土地使用權的收入,屆時或需較多倚賴房產稅、房地產增值稅等,甚至需要上調其他稅率,情況會變得較似歐美。其他未雨綢繆的對策包括預留儲備和縮短土地使用權出讓的年限。

  實施住房貨幣補貼的困難在於,目前價低而又達到合理標準的住房存量還遠遠不夠。政府可以在離城鎮中心較遠的地方覓低價地,拍賣給房企,不設底價,但規定成品房須為小單位、符合一定的質量標準,並規定最遲幾時建成。



  銀行會很樂意向受補戶提供房貸,因為部分還款由政府承擔瞭。還款期可以像美國一樣長達三十年,以降低每月還款額。為免房貸潮使房貸占銀行的總資產比率超標,需讓銀行將房貸證券化,但應要求銀行持續持有該批證券的某個百分比,以杜絕"次貸危機"的可能性。

  即便如此,在這歷史罕見的購房和建房潮中,政府發放補貼金相信也須分批和抽簽,好讓成品房供應能跟得上需求。確定補貼金的水平、每批發放數量與土地供應量時,須考慮避免大量的低價低端商品房供應過度沖擊整個房地產市場。

  引入住房貨幣補貼,牽涉到政府把現有保障房和廉租房存量以市值出售和出租,由此產生土融建融屏東崁頂土融建融的龐大財政收入,可先扣除這些單位的原建築費和利息開支後,歸還給地方政府首先用來償還興建住房的相關債務;餘額才分稅處理。

【梅溪湖未來長沙大河西城市中心】

  2011年底,住建部表示"十二五"末以後,我國住房保障方式將逐步轉到貨幣補貼為主。這意味著政府將從建保障房和廉租房,改為發放貨幣補貼供居民選擇在市場上租房或買房。

  貨幣補貼會節省許多公共資源,因為補貼多少,是按傢庭收入當時低於社會生活保障水平的數額來確定的,而傳統保障房卻讓每戶年復一年得到全額補貼。在房貸還款每年不變但工資上升的情況下,購房補貼是逐年下降的。並且老年人還能從房子上獲得收益,政府在人口老化之下的社保負擔會得以減輕。因此於財政而言,貨幣補貼是最能覆蓋全社會、讓全民都能圓住房夢的方式。

  政府促進市場平穩的基本職能有兩方面:首先,中央政府要監控確保土地供應反映"住房存量應緊貼住戶總數"的原則,不過多也不過少。政府要維持它對土地供應的控制,例如土地要經重新規劃才能改變用途,開發商須向政府繳交新舊用途之間的差價,這差價不歸原土地使用權擁有人。其次,土地增值,主要源自經濟增長,是全社會的功勞,因此除瞭自住一套房可以豁免之外,持有房地產而產生的利潤應被征收增值稅,稅率應為50%以上,全國劃一。

  在中國經濟有下行風險之際,筆者以為,可借優化社會保障和土地財政,以起動消費、新型城鎮化和改善環境等經濟火車頭。

  農村的土地政策,須維系城鄉之間平衡,人口雙向流動,並鼓勵農地流轉。進城的農民可決定賣地還是保留,這不會導致雙重福利,因為城鄉居民都須申報傢庭一切收入,包括源自鄉間農地及城市打工的,以斷定其按"不敷之需"原則得到多少社保補貼。保留農地的,可傢屬自耕、雇工或出租,但任何人擁有農地,倘在一段規定的時間內達不到該土地經評定最低農產量,即屬有違國傢賦予農地的目的卻從整體農地升值得利,因此須相應被征稅。宅基地建房須受管理以免變成無土地成本的商品房,倘實質上是達到商品房的效果,則須向政府補地價。

  城鎮化中的土地財政

內容來自sina新聞

  一旦住房補貼成為貨幣化社會保障的一部分而歸國傢統籌後,便更加需要相應讓中央政府分得部分房地產相關(包括出售土地使用權)收入。

  更前所未有的政府收入,在於貨幣補貼和城鎮化之下出讓土地使用權所得。由於城市土地有限而我國仍處於經濟增長較快階段,地價比起居民收入必定仍然昂貴。就此,一方面,國傢要監控以確保高地價所得全歸國庫,例如地方上的拍賣、投標等交易須高度透明和有足夠市場競爭;一方面,考慮到高地價構成對民生和經濟的一種稅,應相應下調其他稅率。以香港為例,土地相關收入最高時占政府總收入超過一半,所以香港能以低稅為其經濟賣點。高地價所得的優先用途應包括增加對社會保障和保護環境的投入。

  房地中小企業信保基金二胎年息借貸增貸轉貸產相關財政收入的短線波動較大,因此在政府預算中可以先撥進基金賬戶,再每年按財政規劃撥出運用。(作者系香港資深經濟學人)



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-04/09163540473.shtml

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顏婉菁

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