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  目前該宗地塊周邊在售項目包括維多利亞花園公寓以及首開鉑郡等,售價在60000-70000元/平方米左右,而農展館地塊僅樓面成本就高達70000元/平方米信託房貸二胎利率年息缺錢急用哪裡借錢,也成為繼孫河地塊、臺湖地塊、長陽地塊之後,新一宗樓面價齊平區域在售均價的地塊,這些項目能否在市場立足,還需觀其後效。而相較於普通住宅項目來說,豪宅產品由於品質差異較大,因此實際操作難度相對較小。

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  而對於未來的土地供應情況,亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,9月份從目前掛牌情況來看,有可能僅上述兩宗宅地實現出讓,而後期土地出讓步伐或將放緩,並且在首次試水之後,2013年最後的幾個月,"限房價、競地價"類地塊還有望陸續推出,從而實現穩定購房者預期、平抑房價的效果。

  豆各莊地塊最終銷售限價為22000元/平方米,而其周邊富力新店房屋增貸又一城的二手房價在25000-26000元/平方米左右,4000元/平方米左右的價格差使得其銷售對象范圍備受關註,而是否能夠保證銷售的公平性也成為這類地塊飽受爭議的最主要原因。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,農展館地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏傢胡同地塊均為近兩年推出市場的城市核心區地塊,而前者由於地處東三環畔,毗鄰CBD核心區,並且是東部城區近年來為數不多的住宅類地塊,因此其稀缺性遠比上述另外幾宗土地更甚之,而近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引瞭大量房企關註這一地塊。但是與此同時,該地塊也存在一定短板,即地塊面積較小,總規劃建築面積僅不到6萬平方米,並且除住宅外,還有部分商業與辦公類立項,2.1的容積率意味著項目未來層高在12-15層左右,受土地使用面積的制約,住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅,預計未來售價將在15萬元/平方米以上,或將新創北京豪宅項目的最高價格標桿。

  亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,豆各莊地塊是今年來首宗真正意義上的"限房價、競地價"的商品住宅地塊,(此前昌平高教園地塊為定向銷售),這類地塊由於限定瞭最終的銷售價格,因此對於項目運營來說存在一定的局限性。對於房企來說,一般私企多不願去碰觸這類地塊,對此感興趣的多為國企或央企,這其中也可能會有"攤派"或是營造企業社會形象的成分。雖然盈利空間受到限制,但是這類地塊未來的銷售前景也相對穩定,因此吸引瞭今年首度進京的恒大的關註,而之前昌平高教園地塊被恒大收入囊中,也不乏這種考慮。恒大地產此前並未在北京操作過房地產項目,此次接連摘得兩宗"限房價、競地價"地塊,可見恒大進軍北京尚處探索過程中,在並不瞭解北京房地產市場的情況下,以相對穩健、保守的方式拓展市場,實現控制經營風險的目的。

  另一宗豆各莊地塊則以40.4億元為恒大收入囊中,折合樓面價16600元/平方米左右,而其銷售限價則為22000元/平方米,這其中企業利潤極其低微。

  今日兩宗住宅用地實現出讓,一宗是準豪宅地塊--朝陽區農展館地塊,另一宗則是"限房價、競地價"的朝陽豆各莊地塊。其中農展館地塊遭遇"快搶",融創9輪就觸及農展館的最高上限價格21億,溢價率僅16.6%,競價後將直接轉為競配建醫院面積,最終配建醫院面積為27.8萬平方米,折合樓面價超過7萬元/平方米,也直接擊敗前不久出讓的孫河地塊,成為今年樓面單價"新地王",其成品也必將為北京10萬級豪宅再增添新的一員。

  2013年前8個月,北京市土地出讓金總額已高達1036.91億元,相比去年全年總額還超出388.99億元,同比更是大漲313%。在這其中,住宅地塊實現成交44宗,已超過去年全年成交宗數,土地面積合計735.68萬平方米,與全年住宅用地供地計劃850公頃已相去不遠,如不出意外的話,今年將成為近年來首次完成供地計劃的年份。

農展館新地王預計售價將超15萬 恒大以微利換市場

內容來自sina新聞



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/08142403804.shtml
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顏婉菁

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