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內容來自sina新聞

北京樓市庫存真相朝陽大興各有萬套庫存房

  除瞭土地供應和嚴控漲價外,開發商的拖延拿證也是造成庫存房源下降的一個原因。

 優質房源庫存量有限

  從區縣分佈來看,目前市場庫存房源數量最多的區域是朝陽區與大興區,占比均為18%左右,套數在11000套以上。

  "我一向反對用庫存房源數量來衡量市場供應的真實情況,"北京市房地產協會秘書長陳志接受本報記者采訪時表示,"一來,說目前的庫存房源是史上新低不準確;二來,隻看庫存、不看市場供求情況得出的結論不可靠。"

  "三個月賣完"純屬忽悠

  "政府對漲價過快的項目嚴控發放銷售證,正中部分開發商的下懷,甚至給瞭其捂盤惜售的'正當理由'。"一位資深開發商告訴記者,"通過捂盤惜售和炒作'庫存將告罄',進一步制造緊張情緒,以期推高房價,正是一部分開發商的目的。"

  "庫存房源的減少是一個事實,但這個過程比較平穩。2011、2012兩年間,住宅用地成交較少,及今年4月開始的調控加碼這兩大因素,是拉大供需缺口的真正原因。"亞豪機構市場總監郭毅表示,"但今年的土地供應恢復速度較快,不久前市國土局推出瞭819公頃的住宅用地,如果這一供地勢頭能保持,供需的缺口將縮小。"

  "不夠賣" 拉高房價老托辭

  根據亞豪機構數據顯示,截至目前,北京市新建商品住宅庫存套數為61517套,而在去年的5月份,這一數字為10萬套出頭;再往前的2011年12月7日,則高達130049套。

  從北京庫存房源的面積分佈來看,90平方米以下的中小戶型占據瞭庫存的主導,以25208套占據瞭近41%的比重。這類項目一般都在五環以外,以六環居多。

  朝陽大興各有萬套庫存房

  劉恒今年28歲,月薪2萬多元,他正準備和談瞭5年的女友結婚。工作幾年的積蓄加上父母的贊助,讓他有瞭100萬元的首付預算,按首付30%計算,他可以買一套總價300萬元的房子。

  "他們跟我說,現在北京的庫存也就6萬套出頭瞭,建地貸款宜蘭蘇澳建地貸款最多夠賣三四個月的,賣完後房價就得猛漲。"這是購房人楊先生最近逛樓市常聽到的話,他感到很緊張,"現在新開盤的項目不多,選擇有限。我本想等等,但聽瞭這個說法,覺得還是趕緊買吧。"

  "北京市的庫存住房已經創下歷史新低"、"北京現在庫存的房子隻能賣3個月瞭"......最近,因為新房源入市較少,購房人中產生瞭一種緊張的情緒。而部分開發商、代理公司也推波助瀾,通過各種渠道,放出北京的庫存房源即將在幾個月內告罄,購房人將無房可買、房價即將上漲的消息。但記者調查顯示,實際情況並非如此。

  陳志認為,有觀點說北京的房子幾個月內就會賣完,"這是用靜態的庫存套數除以供應高峰期中某個單月的最高銷售額得出的數字。這種算法既沒有考慮到新房源的入市,也高估瞭市場的銷售速度,是一種比較極端的算法,並不準確。"

  北京的庫存房源究竟夠賣多久呢?

  而三居室、四居室及面積更大的房源,在五環以內較多,但總價也比較高。這種情況也就讓購房人總難以"兩全其美"--面積越大離中心城區越近,單價也越高;而低總價小面積的,卻離中心城區較遠。

  "我真沒有想到,300萬元的預算,居然在北京買不到一套可心的婚房。"研究生畢業、目前在北京某證券公司工作瞭3年多的劉恒對記者說。

  "61517套雖然是個不小的數字,但其中'有效供給'、'優質供給'卻要打個不小的折扣,"一位資深開發商告訴記者,"實際上在這61517套庫存房源中,還存在一部分位置、戶型或品質較差的房源,部分賣不出去的尾房,去化速度較慢的高端項目,還有部分被開發商以囤積、自用、轉租等各種形式扣下來的房源。減去這部分'非活躍庫存'之後,所剩的可快速轉化為成交的'活躍庫存'數量就少瞭,而其中優質的資源就會更少一些。"

  "既然有61517套庫存房,我們該到哪裡去找這些房子呢?"這是不少購房人在網上反復提及的問題。

  "我首先考慮的是郊區新城,五到六環間的房子,這些地方300萬元的預算足夠買一套三居室。但我沒有搖到汽車牌照,住在這些地方沒車不方便,特別是將來有孩子後,總不能抱著小孩子老擠地鐵吧。六環的房子更不用說瞭,"劉恒說,"五環以內,300萬元隻能買100平方米以內的小兩居,而且這種房源還特別少。如果買二手房,那稅費又很讓人頭疼。就這樣,我一直沒有挑到可心的房子。"

  其中,朝陽區長期以來一直是"供應大戶"。大興區則是近年來強勢崛起的樓市新熱點,大興的一些區域已相對成熟,如黃村、天宮院、亦莊等。大興區的土地儲備量較大,項目眾多,近期入市也較頻繁,僅4、5兩個月就有東亞五環國際、易居國際、合生·世界花園、萬科·朗潤園、首地·浣溪谷等多個項目開盤,使大興成為與朝陽區並列的"庫存大戶"。

  被稱為"價格窪地"的房山的庫存套數則遠沒有人們想象的多,該區的一些標桿項目如中糧萬科·長陽半島、首開·熙悅山、城建徜徉集、芭蕾雨悅都等,要麼銷售過半、要麼已近尾聲。數據顯示,該區目前商品住宅庫存套數僅為4271套,而4月份成交量為1039套。不過,房山的土地供應量近兩年一直名列前茅,在最近一次土地集中掛牌中,房山以13宗住宅用地的供應量名列北京第一;加上長陽地區以外的良鄉、閆村、竇店等更遠一些的區域新盤將陸續開盤,房山隻要熬過幾個月的供應低谷,仍將回到一線陣營。

  本報記者 胡喆

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/15462229013.shtml
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顏婉菁

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