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??據蘭德咨詢統計,截至3月19日,197傢全部上市房企中已有31傢發佈瞭2014年年報。蘭德咨詢表示,31傢房企2014年末存貨值總和是6085億元,比上年增長20%;其中,未售現房合計848億元,比上年增長39.3%。

根據Wind資訊統計數據發現,按照Wind行業分類,截至3月19日,剔除數據不全的房企,30傢上市房企公佈2014年年報,存貨總計為5996.78億元,而去年同期則為5147.96億元,攀升瞭848.82億元,同比上漲幅度為16.49%。

宋延慶稱,說得嚴重些,資金投進去瞭,賣不出去,最終無奈地轉為被動性持有。同時,隨著其他房企的新項目持續入市,“我們預計,許多房企的現有庫存可能過半再也很難賣出去,哪怕是降價”。

而據宋延慶據記者透露,“近期我們為一些房企做戰略規劃和提供競爭監測報告服務時,重點分析瞭5傢房企的存貨情況。結果顯示,在某三線城市的中小房企的存貨中,已批未售貨值,包括車位、營業房等,占總存貨的70%以上,而存貨中該有的土地儲備幾乎為零。某上市房企,已批未售貨值中,位於二、三線城市的商業地產占比超過40%,不得不轉為被動性持有”。

“原來的存貨價格有一定上漲,尤其一線城市出讓的土地”。一位業內人士向記者表示,一個地王的誕生意味著前一個地王的解套,可見上漲的這部分存貨貨值非常高。

宋延慶表示,從具體企業來看,與其他業績指標類似,不同企業的存貨情況也在加速分化。在已發佈年報的各傢企業中,20傢企業存貨增長,占比達占65%。其中,5傢企業增長50%以上:萊茵置業增長82%;中房地產與首創置業均增長65%;華發股份增長59%;廣宇發展增長54%。

存貨驟增敲響資金鏈警鐘

蘭德咨詢總裁宋延慶據記者表示,存貨驟增背後有兩個不得不承認的事實:一是高開發投資額和施工面積意味著今後的潛在供應量非常大;二是許多房企的存貨質量較差,這意味著過半存貨難以消化。

對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進曾據記者表示,房企存貨周轉速度下滑可能由多方因素造成,比如企業產品與財務周轉的困難,影響資金的利用效率,或者企土地二胎任何問題免費諮詢業拿地激進擴張等。

31傢房企存貨直逼6100億元 過半庫存難消化

過半庫存難以消化

存貨驟增背後的另一主要原因是,市場消化存貨的速度減緩。據國傢統計局數據顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項指標均創下瞭歷史新高。

更令人不安的是,年內施工面積達72.6億平方米,開發投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示,這意味著市場潛在供應量巨大,供大於求的局面僅是剛剛開始。同時,鑒於產品升級換代速度很快,可能過半再也賣不出去。這對房企的資金鏈可謂重壓。

據記者根據Wind資訊統計數據對比發現,與存貨增加,存貨周轉天數減少,去庫存能力強的大型房企相比,中小房企的控盤能力稍顯不足,項目佈局過於集中,無法抓住市場窗口期,靈活推盤,項目去化速度較慢,因此存貨增長比例出現超過50%的現象。例如,宣佈業務轉型的房企,或者被標桿房企搶占其產品佈局“主場”市場份額的房企。

內容來自sina新聞

實際上,雖然已公佈2014年年報的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一,但其存貨大增的趨勢已經非常明顯。

當然,業內不少人認為一線城市的項目好賣。事實上,以北京市場上一些“熱銷”明星樓盤為例,融創西山壹號院中的“樓王”,至今依然待售;鴻坤的林語墅在改名後,銷售還是沒有起色……

據亞豪機構統計,2015年,北京新入市的豪宅項目將有十多個,預計全年將有20多個豪宅項目在售。據統計,這批豪宅供應量可能達到2000套,而從以往的成交量來看,這類高端豪宅項目年成交量一般維持在100套-150套之間。

“老項目結轉存貨多,新增項目持續入市,這就是房企2015年普遍所面臨的困境。”宋延慶如是表示。

據蘭德咨詢監測,近年來,房地產開發凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續走低。其表示,測算結果顯示,在凈利率隻有10%左右的情況下,如果一個項目投資失敗,可能會吃掉幾個項目的利潤,甚至會導致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱,這意味著哪怕是項目中有10%的存貨積壓,也可能會吃掉整個項目的利潤。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-20/08135984476605266048228.shtml

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顏婉菁

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