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??業內人士認為,2015年的樓市發展會呈現波動起伏趨勢,今年上半年開發商應該抓緊出貨機會,不然下半年房企將面臨產品紮堆難以出貨的窘況。



??首套房基準利率部分打9.5折

??東莞農商銀行相關工作人員表示:“我行對首套房房貸執行基準利率,若申請的客戶是優質客戶,其信用達標,並沒有不良的記錄,或能申請房貸折扣優惠。我行在10天內便可放款。”

東莞個人購房貸款餘額達1279億

??4.個人購房貸款餘額1279億元,比上年同期增長199億元。

??據央行東莞辦公室的數據顯示,2014年全年,東莞金融機構人民幣各項貸款餘額是5332億元,東莞市本外幣房地產貸款餘額是360億元,同比增長42億元,增量占同期各項貸款增量的7.4%,比1—9月增量占比低2.5%。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/08005971427470334017625.shtml

??2013年12月底,受信貸持續緊縮、房貸折扣面取消、全國降價潮等利空消息影響,樓市成交開始出現下滑。2014年進入三季度,因上半年慘淡的銷售成績,房企求生本能激發,加大讓利的范圍。從6月底開始,純新盤低開入市、降低備案價格、低首付等降價方式開始盛行;政府方面也積極配合,取消備案價制度、普通住宅標準上調等促市政策的相應出臺,釋放部分需求,樓市銷售現場開始熱鬧起來。

??政策重拳出擊樓市回暖

??他建議,春年後,開發商應該加緊出貨的速度,產品主要是去年9月份的推貨,否則今年下半年,新貨紮堆上市,房企更難出貨。

??記者走訪東莞多傢銀行的營業網點,發現東莞銀行、東莞農商銀行、東莞工商銀行、東莞建設銀行等多傢銀行的首套房執行基準利率的水平線上,部分銀行的首套房最高可達9.5折。

??央行降息降準政策接踵而至,成為東莞樓市回暖的一股春風。政策出臺後,無論是樓市的成交量、樓盤的來訪量、住宅的成交價格都呈現回暖的態勢。央行東莞辦公室的數據顯示,截至2014年底,東莞市本外幣房地產貸款餘額是360億元,同比增長42億元;個人購房貸款餘額達1279億元,比上年同期增長199億元。隨後,記者走訪東莞多傢銀行、樓盤現場,發現東莞多數商業銀行執行認貸不認房政策,部分銀行的首套房可執行基準利率的9.5折,額度較為寬松。

??從以上數據可看,去年房貸數據呈現增長的趨勢。


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??東莞中原地產認為,央行降息能直接減少開發的融資成本,銀行可貸額度增加,市民購房的成本也會減少,增強市場預期信心。從去年“9·30”央行松綁限貸、央行降息等諸多利好信號的釋放後,第四季度樓市迎來快速反彈,對提振客戶入市信心有一定的積極性作用。

??截至2014年末,地產開發貸款、房產開發貸款、個人購房貸款餘額分別是:2.3億元、280億元和1279億元,房產開發貸款和個人購房貸款餘額分別比去年同期增長27億元和199億元。房產開發貸款增量比1—9月增量占各項貸款的比例低3.8%,個人購房貸款增量比1—9月增量占各項貸款的比例低7.05%。

??華泰證券俞平康認為,2014年第四季度降息之後,名義貸款利率終於下行。但通縮狀況在去年四季度出現瞭超預期惡化,因此,降息僅降低瞭名義利率,對於私人部門而言實際利率卻繼續快速上行。

??“我們銀行對首套房執行基準利率,二套房的房貸利率則在基準利率的基礎上上浮10%,不過若是VIP客戶,或能打一定的折扣。至於放款時間,視乎資料的是否齊全,說不準放款的時間。”東莞銀行南城某營業網點房貸部相關工作人員表示。

??自2014年9月起,政府頻頻出臺促市政策,使房企在寒冰的摸索中看到瞭曙光,推貨量和節奏都加快,新品新盤紮推上市,迫於年度業績壓力,其優惠力度也有所加大,而央行政策出臺更是為樓市打上一劑強心針。央行新政釋放改善性和投資性需求,而降息則為剛需消費者入市降低成本,客戶抄底入市積極,年底翹尾行情為2014年畫上完美的句號,雖然不能挽回全年成交下滑趨勢,但良好的市場氛圍卻延續至2015年。

??去年,央行降息後,引起瞭市民購房的熱情,在南城從事會計工作的黃女士剛好搭上瞭政策的順風車。去年第四季度,黃女士在南城購得一套總房款100萬元的房子。關於貸款環節,黃女士滿足申請房貸的條件,並獲得銀行貸款折扣優惠,在基準利率的基礎上打9.5折,比之前在基準利率的基礎上上浮10%的房貸,兩者相較之下,其黃女士的購房成本少瞭好幾萬元。

??另外,俞平康認為,居民房貸利率顯著下行,地產部門政策性回暖:去年四季度居民住房貸款利率從三季度的6.96%下行至6.25%,降幅達71彰化大城農地貸款BP,相較一般貸款利率、票據利率降幅最顯著。“9·30”地產新政以來,地產部門呈現回暖,銷量回升,居民房貸較快增長。華泰證券判斷,貨幣政策對地產部門會進一步友好,地產投資有望在今年第二季度初企穩。

??據瑞峰置業數據統計,2014年東莞普通住宅供應量約607萬平方米,同比下滑5%;成交量約508萬平方米,同比下滑25%;2014年東莞住宅市場全年成交面積約566萬平方米。從成交量和成交面積來說,不能和火熱期的2013年相比,也趕不上溫熱期的2012年,但略勝於低迷期的2010和2011年。若用2013年火爆的樓市行情來做對比的話,毫無疑問,2014年樓市氛圍隻能用“冰火兩重天”來形容,供需齊降。

??東莞中原地產表示,利率市場化的效應逐漸呈現,今年的降準釋放更多流動性,加劇銀行之間的競爭,銀行的利率優惠幅度有小幅加大,利於降低購房成本,更多的作用是轉變市場預期,刺激客戶積極入市。降準對客戶產生積極性的心理影響,降準後也會加快按揭的審批流程,提高購房者的入市積極性。

??“若客戶的信用良好,我行可對首套房執行在基準利率的基礎上打9.5折,二套房則在基準利率的基礎上上浮10%,並不需要附加的抵押物,也沒有捆綁在一起的理財產品。另外,我行提升瞭個貸的放款速度,若資料齊全,7天內可放款。”農業銀行東莞分行相關工作人員表示。

??踏入2015年1月,與往年樓市1月供應轉淡的傳統不同,今年開年房企延續年底的推貨節奏,供應市場依然“高燒不退”。瑞峰置業市場研究部監控數據顯示:1月整體供應量高達119萬平方米,環比上漲9%,同比增長幅度達到85%;其中住宅供應量達103.51萬平方米,是歷年1月中首超百萬平方米的一年,更是創2012年來月度供應最高峰,住宅供應量連續5個月超80萬平方米的高位運行。從樓市成交來看,東莞樓市1月成交量60.57萬平方米,同比增長近五成,能與紅火的2013年相媲美。

??瑞峰置業相關人士表示,今年樓市成交再次打破春節前樓市蕭條的傳統,主要是因為以下原因:首先,因為網上簽約的滯後性,因此去年年底沖刺入市的部分項目延遲至今年年初簽約,助推成交量持續高位,如金地仟百匯、金地城南藝境、漢邦六六廣場、皇傢翡翠灣等項目;其次,政策利好的持續釋放,1月東莞新公積金政策出臺更是為樓市成交的向好增加保障,看漲情緒並沒有回落,樓市交投依然旺盛;另外,因春節在2月中旬,1月受假期影響較弱,因此樓市成交氛圍相對往年較為濃厚;此外,房企望借助年底沖刺餘熱促進新品成交,新盤紮推上市,新品成交支撐樓市成交的半邊天。

??調整為主基調推貨宜加快

??瑞峰置業的數據顯示,截至2014年12月31日,東莞住宅存量約536.48萬平方米,以近12個月的消化速度來看,2014年年底的消化周期為11.48個月,可見東莞庫存依然處在合理的范圍內。2015年預計供應量有所加大,庫存壓力或將有所加大,消化周期將持續走高。

??東莞中原地產市場研究總監車德銳表示,目前,東莞的庫存量約12個月,是正常的現象,持平穩的狀態。今年,開發商以促銷的方式售房會成為常態。從產品的結構來看,其中120—130平方米的改善戶型成為“香餑餑”,而紮堆在“地王”上的中小戶型或較難出貨,因為該戶型的總價和單價都非常高,不適合剛需人群的需求。

??他認為,降準降息能改善開發商的資金狀況、提振客戶入市的信心,能為房地產行業帶來一定積極提振作用,但房地產持續回暖的基礎尚未穩固,開發商更應該理性看待目前的市場,當前的樓盤也不具備漲價條件。當前的市場築底並不穩固,短期回暖不具可持續性,再加上市場利率化下,銀行資金運營成本提升,降準降息能改善開發商的資金狀況有限。對於開發商而言,房地產高速增長時代已終結,人民幣貶值壓力加大,海外融資成本走高,也會加劇行業資金壓力,東莞中原研究部認為,快速走貨、快速回籠資金為上策。

??“調整還是今年樓市的主基調,今年樓市會在逐漸下行的態勢中逐漸企穩,是否會量價齊升不好預判,今年的樓市整體會呈現波動的態勢。今年下半年,整體樓市下行有壓力,這是大趨勢所向。若政府出現利好的消息,樓市會呈現階段性的小陽春,其成交量和價格略有提升,不過,這隻是表面現象,樓市整體態勢還是下行的。在此背景下,開發商、政府、銀行要相互讓步,才會放緩下行的態勢。”他說。

??東莞工商銀行相關工作人員則表示,目前,該行對一手房和二手房執行房貸利率的情況不一樣。一手房對首套房的房貸執行基準利率,二套房的房貸則執行在基準利率的基礎上上浮10%—15%;二手房的首套房的房貸則執行在基準利率的基礎上上浮5%—10%,二套房在基準利率的基礎上上浮10%—15%。

??■數讀

??2014年東莞房地產貸款

??1.據央行東莞辦公室的數據顯示,2014年全年,東莞金融機構人民幣各項貸款餘額是5332億元,東莞市本外幣房地產貸款餘額是360億元,同比增長42億元;

??2.截至2014年末,地產開發貸款餘額2.3億元;

??3.房產開發貸款貸款餘額280億元,比上年同期增長27億元;

??購房熱情高漲房貸數據增長

內容來自sina新聞

??其實,備受市民關註的莫過於房貸利率是否有折扣。據記者瞭解,農業銀行東莞分行的首套房房貸利率可打9.5折。

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顏婉菁

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