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內容來自sina新聞

遊走在市場與政策之間 剛改型樓盤面臨定價考驗

  自從上月北京首個自住型商品房公開搖號,樓市出現12.7萬戶優先傢庭搶1882套房源的局面,北京樓市就掀起瞭一場盛況空前的搶購自住房熱潮。7月7月,第二個舉行搖號的自住房首創·悅都匯共544套房源,最終確認申購傢庭34889戶,爭搶依然激烈。然而,自住型商品房獨領風騷的日子恐怕將難以持續。隨著樓市整體下行態勢持續,不少新盤開始采取以價換量策略,樓盤價格與同區域內自住型商品房幾乎相當。

 自住型商品房遭爭搶

  截至目前,北京已有11個自住型商品房項目入市,總計房源約18萬套。業內人士表示,這個數量的自住型商品房一旦入市,對市場將產生一定沖擊。該類住房價格通常比周邊商品住房低約30%,這成為當前市場上爭搶自住房的重要原因。

  然而,關於自住房入市,業內目前存在著不同的聲音:一部分觀點認為,自住型商品房的大量入市將加大北京樓市的成交壓力,進而拉低整體成交均價,抄底時機隱現;另外的觀點則表現出一定的擔憂,認為自住房極低的中簽率、高額首付等問題,有可能迫使剛需轉向高性價比的普通商品房。

  "無論哪種觀點,對於購房者而言都是一個積極信號,在這場樓市博弈中,即使搶不到自住房,也可以適時抄底與自住房價格相差無幾的高性價比樓盤。"一位業內資深分析人士指出。

  價格優勢漸失

  根據北京中原地產統計,截至目前,北京累計出讓含有自住房項目的地塊已有50多宗,預計這些項目大部分將在年內入市,加上去年入市的2萬套,粗略估計今年北京樓市自住房供應總量將達到7萬套左右。

  分析人士指出,自住房的大量入市,使得市場觀望情緒更加濃厚,給北京樓市帶來瞭很大成交壓力,尤其是對剛需產品造成沖擊。

  這在二手房市場表現較為明顯。據偉業我愛我傢市場研究院統計,2014年上半年,北京二手住宅網簽量僅4.4萬套,環比大跌34.4%,同比跌幅達53.5%。市場成交量大幅萎縮至2009年以來最低谷。

  而在新房市場上,記者調查發現,在配建有自住房項目的區域如海淀、門頭溝、昌平、大興等,房價近幾年已經被越炒越高,尤其是位於京西南的門頭溝,區域最高房價已經突破4萬元/平方米大關,而融創、華遠的自住房項目預計售價在2萬元/平方米左右,價格相差達一倍。

  另一個值得註意的現象是,部分遠郊區的改善型樓盤售價幾乎與同區域自住房價格持平,成為許多輪候自住房人群另一個關註焦點。位於京東的平谷就是典型代表,目前區域房價與自住房價格尚未拉開距離,幾乎持平。

  以即將進入搖號的自住房首創·悅洳匯為例,位於平谷大興莊的首創·悅洳匯均價1.1萬元/平方米,而同樣位於平谷的生態大盤首城匯景灣(樓盤資料),三期改善型產品均價1.2萬元/平方米,僅高出1000元/平方米,對於對價格敏感的購房者而言,無疑是在自住房之外又多瞭一部分房源可供選擇。

2胎房貸銀行缺錢急用哪裡借錢 抄底高性價比樓盤

  事實上,對於多數輪候和申購自住房的傢庭來說,或多或少有一種"想說愛你不容易"的感慨。

  業內專傢認為,北京自住房這種政策性商品房尚處於探索階段,還未形成明確的運行機制,仍有不少工作有待解決。比如如何擴大覆蓋人群、如何合理定價、完善出讓收益模式等。

  以金隅匯星苑為例,實際申購傢庭共有165514戶,其中優先傢庭127638戶,由於優先傢庭戶數遠超過房源套數,所以此次搖號僅搖取優先傢庭,中簽率為1:68。按照這一比例來看,自住房申購需求遠遠超過供應量,很多申購傢庭最後都是空手而歸。

  同時,業內人士提醒,購買自住型商品房後,原則上五年內不得轉讓;五年後轉讓的,按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。對於購房者來說,在關註自住房的同時,把握機遇抄底區域內高性價比樓盤也是不錯的選擇。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/08172832857.shtml
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顏婉菁

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