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內容來自sina新聞

北京進一步落實國五條 大戶型商辦預售門檻提高

  6月14日，北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知，提高大戶型和商辦項目的預售門檻。市住建委相關負責人表示，"國五條"北京細則中已經明確要求提高商品房預售門檻。此次出臺新規是針對細則中的要求，提出具體的操作辦法，完善和加強房地產調控。業內估計，按照新的辦法執行，預售證或將推遲三到四個月才能拿到。不過，業內認為，該措施將有效引導市場的產品結構，有利於房地產的健康發展。

  新規

  《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知稱，商業、辦公等非住宅樓棟以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟申請預售許可的門檻提高為：地上規劃層數7層(含)以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層(含)以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低於7層)。根據通知要求，從8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目，對商業、辦公等非住宅樓棟以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時的門檻應按新標準執行。

  新政解讀

  北京市住建委相關負責人介紹，從政策的特點看，北京市采取瞭差別化方式提高預售門檻。首先，對於滿足剛性需求的普通商品住房樓棟，仍保持原標準，暫不提高預售門檻，保證市場的有效供應。其次，在執行時點上，通知明確2013年8月1日後新簽訂土地出讓合同的房地產開發項目執行此規定，此前的老項目仍執行原規定。合理區分新舊項目的預售門檻，盡可能減少政策調整對已拿地企業的工程進度、資金安排等方面的影響，不會對市場供應造成影響。

  預售證拿到時間不同

  此前，北京市預售商品房條件要求已交付全部土地使用權出讓金、取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，同時預售商品房投入的開發建設資金達到總投資的25%以上。而新規對建築的形象也有瞭新的要求和規定，這意味著拿到預售證的時間將被推遲，一位業內人士表示，根據測算，商辦項目拿到預售證的時間將推遲三到四個月。

  開發商資金鏈壓力不同

  據介紹，執行新規的項目，資金鏈必然會有明顯的影響，以前是投資到25%就能賣，能回籠資金。現在如果要封頂，那麼建設投資要達到60%到70%。在對大戶型住宅和商業、辦公項目提高預售門檻後，開發商投資建設這類房屋，勢必面臨民間2胎 民間2胎借款比以往更嚴峻的資金壓力，資金回籠較慢，資金鏈也會受到影響。

  房地產市場產品結構或傾向中小戶型

  若按照新規執行，開發商通過成本測算等，可能會更多地投資建設適合剛性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供應，抑制房價過快上漲。

  消費者感受不同

  按照新的規定，7層以下(含)的，需達到主體結構封頂方可辦理預售。8層以上(含)的，需完成規劃層數的1/2(且不低於7層)後，方可辦理預售。這對購房者來說是好事，以前挖個坑就可以賣房子，以後購房者就能看到具體的形象再做決定，所需要承擔的風險更小。以投資商辦類型的產品為例，購房者看到現房或者接近現房的項目不僅利於準確判斷項目的價值，同時還會縮短購買-出租的時間周期，從而提高投資收益率。

  新舊預售政策對比解讀



  舊規

  之前北京對於商品房的預售門檻，是執行國傢《城市房地產管理法》中的規定，即要滿足三大條件，才能申請辦理預售許可證。一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二是持有建設工程規劃許可證；三是按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。但對形象進度一直未要求，預售許可門檻與其他省市相比偏低。

  泰禾集團總裁助理、品牌總監



  沈力男

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  有助於優化產品結構

  雖然此次出臺的提高預售門檻的新規依然是行政手段，但我認為這個導向是好的，讓開發商在拿商住地塊或者大戶型地塊的時候會算賬，從而促使他們推出更多的剛需產品，滿足剛需市場的需求，優化產品結構。事實上，北京的預售政策相對是比較松的，很多地方都比北京的更為嚴格，這個政策出臺可以說是一種鞏固和加強，引導市場合理地佈局產品結構，同時也有利於強化調控的效果。

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  賈玉鵬



  取得預售證比之前晚3到4個月

  北京對於商品房的預售門檻的新規主要沖擊的是大戶型產品和商住產品，對市場上其他的產品類型影響不大。按照新規執行的話，大戶型產品和商住產品的供應在一定時間段裡可能會緊張，同時，也會促使房企更加青睞中小戶型產品，當然，該政策必然會影響開發商的預期，使他們在拿商住性質用地的時候更加謹慎。不過，據我們測算，按照新規執行的話，拿到預售證的時間會比之前晚3到4個月，對於東亞來說，這個時間段是可以承受的，因此，還會繼續拿此類型的地塊，東亞比較擅長做小戶型，在這方面的產品上具有優勢。

  亞豪機構市場總監



  郭毅



  新政主要影響兩類產品

  按照規定，受到預售管理新政影響較大的產品有兩類，一是商改住項目，原本在施工開始後就能開始預售，但現在必須要達到一定的節點後才能推售，由於對現金流造成的影響。第二類受影響大的項目是剛需盤集中區域裡的大戶型中高端改善型產品。這類產品主要滿足的是當地高端客群的升級型置業需求，但周邊的配套資源並不足以支撐項目中高端的市場形象，捂盤不會令項目價值跨越式提升，反而增加瞭資金成本和企業風險，因此往往對銷售速度有一定要求。影響不大的是兩類產品：一是商業辦公類型產品，二是城市核心區的大戶型公寓豪宅。

  同策咨詢研究中心總監



  張宏偉



  預售證新規影響范圍有限

  北京的規定是多此一舉，作用有限，上海本身就是這麼規定的，從目前市場表現來看，7層以下的項目即使政府不規定封頂才能拿預售證，開發商自己也會等到現房以後再賣，原因很簡單，開發商不差那麼幾層的錢，到現房或準現房後價格可以賣得更高。也就是說，政府不這樣規定，大多數開發商也會自己這麼幹。在更大程度上來說，政策隻是引導作用。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-21/08112258319.shtml

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